ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
הגברת האכיפה במושבים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
ההשלכות של דרישות המינהל לסיים את השיוך הקנייני על חברים חדשים בקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים מלכודת למשתכן בהרחבות מושבים וקיבוצים
מלכודת למשתכן בהרחבות מושבים וקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ*

"מלכודת למשתכן" אין דרך טובה יותר להגדיר את הדרך בה עוברת משפחה צעירה, מהרגע בו היא החליטה לעבור ולגור בהרחבה ביישוב קהילתי ועד למועד בו המשפחה נכנסת לגור בבית חלומותיה.

רשימה זו נולדה בעקבות טיפול בעשרות מקרים של משפחות צעירות שביקשו לעשות שינוי בחייהן ומצאו עצמן, במלחמה על זכויותיהן, כפי שלא דמיינו, כאשר הן חלמו על הבית בכפר.

הסיפור מתחיל בזוג צעיר המבקש לעשות שינוי בחייו ומחליט לעבור ביחד עם משפחתו לחיות בבית צמוד קרקע במושב או קיבוץ הממוקמים בפריפריה (ברוב המקרים), על מנת לגדל את ילדיו באווירה כפרית.

המדינה מבקשת לעודד הגירה של זוגות צעירים מהעיר לאזורי הפריפריה, על מנת לחזק את האוכלוסיה ביישובים אלה ואף נותנת תמריצים בצורה של הנחות בדמי היוון וכן הנחות למשרתים במילואים וכו', אך למצער, וכפי שיתואר ברשימה זו, פעמים רבות, הסיפור "המבטיח" מתברר כעצוב מאוד ומלווה בקשיים רבים.

עד למועד בו הזוג הנחמד יקבל החלטה ויתחיל בהליך הקליטה בישוב הנבחר, אין לו כל אפשרות לדעת איזו בירוקרטיה הוא עומד לפגוש בדרך ובייחוד מה נעשה עם הכספים אותם הוא עומד לשלם לגורמים השונים על מנת לקבל זכויות במגרש ולבנות את ביתו.
כבר נאמר בהקשרים אחרים כי, "הדרך להגשמת החלום רצופה קשיים" אך במקרה זה יש לומר כי "הדרך לבית בהרחבה רצופה במלחמות בה יש רק מפסידים".

הזוג הצעיר שמגיע לעיתים קרובות מהעיר, צריך להבין כי קיים הבדל עיקרי ויסודי בין רכישה של בית או דירה בעיר לבין רכישה של בית הרחבה של ישוב קהילתי (מושב או קיבוץ).    
בישוב קהילתי נדרש הזוג הצעיר לעבור תהליך הנקרא "וועדת קבלה". כיום, בהתאם להוראות החלטה 1195 של מועצת מקרקעי ישראל, יש לעבור וועדת קבלה בישוב וכן וועדת קבלה אזורית. בישובים מסוימים הזוג אף יישלח למכון חיצוני שיבחן את הכישורים החברתיים שלו ובמקרים אחרים הזוג יעבור מבחן גרפולוגיה. התוצאות של כל המבחנים מגיעות לידי וועדת הקבלה שבוחנת את הזוג ולאחר ראיון שמתקיים עם הזוג מתקבלת החלטה ביחס להתאמה של הזוג לחיים בישוב הקהילתי.

כאשר הזוג שלנו מגיע ליישוב, הוא פוגש את מערכת השיווק שתפקידה "למכור" לזוג את הבית. בהליך זה, הזוג יקבל הסברים לגבי הפרוייקט, היישוב, יקבל פרוספקטים ביחס לדגמי הבתים, מפרט טכני, וכן הסברים ביחס לוועדת הקבלה וכו'. כאן מתחלקים הזוגות לשניים, אלו שבאו לאחר שערכו בירור מעמיק וקיבלו מידע לגבי זכויותיהם ואלו שבאו ללא הכנה מוקדמת וכל הפרטים שיקבלו ממערכת השיווק יתקבלו אצלם "כתורה מסיני" ולכן הם יפעלו בדיוק כפי שיוסבר להם מבלי לבדוק את העובדות ויחתמו על ההסכמים וישלמו את הכספים שיידרשו.    


כאן המקום להסביר, כי שיווק המגרשים בהרחבות מתבצע בהתאם להוראות החלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל והוראות אגף חקלאי 101, המפרטות את הדרך בה יש לשווק את המגרשים בהרחבה, מהם הכספים אותם מותר לגבות מהמשתכנים, מי האחראי לביצוע התשתיות הציבוריות בפרוייקט וכו'.

בהתאם להחלטה 1180, הזוג יכול לבחור בין מגרש ל"בניה עצמית" לבין מגרש ל"בניה מרוכזת".  מגרש ל"בניה עצמית" הינו מגרש המוקצה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כנגד תשלום דמי היוון, עליו בונה המשתכן את ביתו באופן עצמאי ומשלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות בלבד. מגרש ל"בנייה מרוכזת" הינו מגרש המוקצה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כנגד תשלום דמי היוון, עליו יבנה המשתכן בית מתוך שישה דגמים שאושרו מראש על ידי המינהל, כאשר הבית נבנה באמצעות קבלן שנבחר על ידי הישוב, בגינו משלם המשתכן דמי פיתוח תשתיות ציבוריות ואת התמורה בגין בניית בית המגורים בלבד.

בהתאם להוראות החלטה 1180 - כאשר הזוג מגיע למערכת השיווק של ההרחבה - יש להציע לזוג מגרשים לבניה עצמית וכן לבניה מרוכזת - הואיל ונקבע במפורש, כי יש לשווק את המגרשים ביחסים של 50% בניה עצמית ו- 50% בניה מרוכזת!!!

מי היא מערכת השיווק של ההרחבה? – בתחילת הדרך הישוב מתקשר עם יזם – הואיל והישוב איננו מומחה בשיווק הרחבות או בביצוע של עבודות פיתוח תשתיות ציבוריות (כבישים, מדרכות, מערכות תת קרקעיות, ביוב, מים, תאורה וכו') ובבניית בתים. לצורך בחירת היזם שיבצע את עבודות הפיתוח והבניה של הדגמים שאושרו על ידי המינהל, הישוב נדרש לבצע מכרז.    
הישוב חותם על הסכם עם היזם במסגרתו נקבעים כל הכללים ביחס לשיווק המגרשים, ביצוע התשתיות ובניית הבתים וכן הוראות ביחס להפניית המשתכנים לוועדות הקבלה בישוב וגביית הכספים מהמשתכנים בגין עבודת הפיתוח וכן בגין בניית הבתים בבנייה מרוכזת.

בתחילת הדרך, הזוג שלנו פוגש את אנשי השיווק של ההרחבה, שהם עובדים של היזם, שהינו גוף כלכלי המבקש למקסם רווחים וכאן מתחילה הבעיה של הזוג הצעיר ויוסבר – נתח הרווחים הגדול נגזר על ידי היזם בשיווק מגרשים לבניה מרוכזת, כלומר כאשר היזם בונה את הבית עבור המתשכן. במגרשים לבניה עצמית, אין מרווח רווח והיזם עושה מאמצים, להפנות את המשתכנים לרכוש מגרשים בבנייה מרוכזת ולא בבנייה עצמית.

הוראות החלטה 1180 קובעות אילו סכומים ניתן לגבות מהמשתכנים – "בבנייה עצמית" – ניתן לגבות תמורה עבור ביצוע תשתיות ציבוריות בלבד ורק את הסכום שאושר מראש על ידי המינהל מעבר לסכום זה אין לגבות כל סכום נוסף ו/או אחר ו/או כל תמורה בשמות כאלו ואחרים אלא אם אושרו בכתב ומראש על ידי המינהל. ב"בניה מרוכזת" – המינהל מאשר מראש ובטרם ביצוע השיווק, שישה דגמים של בתים אשר ישווקו על ידי היזם וכן מאשר את הסכום שניתן לגבות עבורם ואף את הסכומים שניתן לגבות עבור שינויים ותוספות מעבר לכך קיים איסור לגבות כל סכום!!!

כאשר הזוג שלנו יבקש לקבל מגרש ל"בניה עצמית", במקרים רבים נמצא, כי יסבירו לו שלא ניתן לקבל מגרשים אלה או שלא החלו בשיווק של המגרשים או כל סיפור אחר. כאן יובהר - כי היזם חייב לשווק בכל שלב של ההרחבה (ההרחבות ברוב המקרים מבוצעות במספר שלבים) מגרשים ל"בניה עצמית" ו"בניה מרוכזת" ביחסים של 50% - 50%.  במידה והזוג אינו בקיא בכללי המשחק, הוא יאלץ להסכים לקבל זכויות במגרש ל"בניה מרוכזת". במידה והזוג הגיע עם הכנה מוקדמת ויתעקש לקבל זכויות במגרש ל"בניה עצמית", יסבירו לו יפה כי "מקומך לא איתנו" ולמה? – כי במקרה זה היזם לא מרוויח!!!

במקרים אחרים – גם אם יתקיים שיווק של מגרשים ל"בניה עצמית", ייגבו סכומים כאלו ואחרים עבור "פיתוח במגרש" או עבור "תשתיות על" או עבור "שירותים נוספים" בסכומים הנאמדים בעשרות ומאות אלפי שקלים כאשר הדבר נוגד במפורש את הוראות החלטה 1180.

הזוג שלנו מבקש לקבל זכויות במגרש ל"בניה עצמית" ולשלם דמי היוון ודמי פיתוח תשתיות שאושרו על ידי המינהל בלבד – כאן מתחילה התנהלות מול היזם והישוב בדרישה לקבל את הזכויות המגיעות בהתאם להחלטה 1180. ככל והזוג יעמיק במלחמתו נגד הישוב והיזם, כך תתגבר האש מהצד השני והזוג ירגיש מאויים ותחת לחץ עצום "לרדת מהעץ".

בשלב המלחמה ו"הורדת הכפפות" הזוג מחליט ללכת למינהל מקרקעי ישראל "בעל הבית" של המגרשים בהרחבה ולשאול "מה מגיע לי?". התשובות שיתקבלו עשויות להפתיע את הזוג ולתת לו "רוח גבית" למלחמה מול היזם והישוב. הזוג עשוי לגלות, כי עדיין אין אישור מהמינהל לשיווק המגרשים, הואיל ולא ניתן אישור לגובה כספי הפיתוח שניתן לגבות מהמשתכנים. ייתכן אף שהמינהל לא אישר את הדגמים לבנייה מרוכזת ואת התמורה שניתן לגבות עבורם, למרות העובדה כי  מערכת השיווק מציעה מגרשים לבניה מרוכזת ודגמים לבניה שכלל לא אושרו, כאשר ניתן לשווק מגרשים לבניה עצמית בלבד.

קיימים מקרים בהם הזוג יתעקש לקבל את הזכויות ולאחר שקיבל את הפרטים מהמינהל, אך כנגד יוטחו בזוג טענות קשות כי מדובר במצגי שווא ובדברי הבל וחלומות וכי היזם פועל בהתאם להוראות המינהל והחמור מכל, הזוג יקבל איומים כי הוא גורם ליזם לנזקים וכי מדובר בהוצאת דיבה.

כאשר הזוג פונה לישוב ומעלה את טענותיו, ומבקש לקבל תשובות, הוא נדחה על הסף ומגולגל בחזרה ליזם וחוזר חלילה ולמעשה – מראים לו את הדלת ומודיעים לו – "זוג צעיר אנחנו כיס עמוק לא כדאי להתעסק איתנו..."  

בשלב זה, כבר חלפו חודשים ארוכים מהמועד בו הזוג הצעיר התקבל בחיוכים. כעת, הזוג עומד מול אותם אנשים שפגשו אותו בתחילת הדרך, אלא שכעת הם "חשפו שיניים" הואיל והזוג מבקש למנוע מהם נתח רווחים על חשבון קרקעות המדינה במסגרת פעולות העומדות בניגוד מוחלט להוראות מינהל מקרקעי ישראל.

בינתיים, הזוג יבקש לרשום את ילדיו למערכת החינוך המקומית (גנים בתי ספר), אך הדרך ארוכה עד לבית החלומות והזוג יאלץ לשכור בית בישוב - "סליחה" - לא מדובר בבית, אלא בגן ילדים או מבנה אחר שהוסב לבתי מגורים וחולק ליחידות בגודל של כ- 50 מ"ר כל אחת, כאשר הזוג צריך לגייס הרבה דימיון על מנת לקרוא לו בית והכי מצער בסיפור, שהזוג הצעיר יגור "בבית" הזה תקופה ארוכה שתשכיח ממנו את החלום שהביא אותו לישוב.

אז איפה המינהל בכל הסיפור הזה? – לאחר שהמידע עובר מהזוג למינהל נערך במינהל בירור עם נציגי הישוב ביחס לטענות המתשכנים ולעיתים הישוב מצליח לשכנע את המינהל כי "אין דברים בגו" והשיירה ממשיכה לעבור כאילו הכל כשורה. ראוי לציין, כי כאשר המינהל מקבל ראיות ביחס לגביית כספים שלא כדין (כספים אלו מכונים "כספים אסורים"), המינהל "מקפיא" את שיווק המגרשים בהרחבה ולא פותח עסקאות חדשות עד לבירור הנושא.     
יודגש - כי בהתאם למצב הדברים כיום, המינהל אינו יכול לשמש כחוקר, אלא רק להעביר התייחסות כאשר מובאות לפתחו טענות וראיות מצד משתכנים, ובאתר המינהל ניתן לחזות בהודעות ביחס להקפאות של הרחבות במקרים לא מעטים, כתוצאה מגביית כספים אסורים או פעולות בניגוד להוראות החלטה 1180.

המינהל בודק דבר נוסף – בהתאם להוראות החלטה 1180 אין להתנות את ההפניה לועדת הקבלה בהתקשרות עם היזם  - במידה ונמצא כי המשתכנים נדרשים להתקשר עם היזם טרם הפניה לוועדת הקבלה (יוזכר כי בד"כ המשתכן פוגש בראשית הדרך את אנשי השיווק ולא את אנשי הישוב ובמקומות שהדברים מתנהלים לא כשורה המשתכן יופנה לישוב רק לאחר חתימה על הסכמים והפקדת כספים) – המינהל מקפיא את השיווק עד לתיקון המצב.    
המינהל אף בודק את נוסח הסכמי ההתקשרות בין היזם והמשתכן ובין המשתכן והישוב וככל וקיימות הוראות הנוגדות את החלטה 1180, המינהל דורש לתקן את המחדלים בהסכמים.

"מלכודת למשתכן" אין דרך אחרת להגדיר את מסכת הייסורים המתוארת לעיל -  הזוג הצעיר מבקש לקבל מגרש בהרחבה ולבנות את ביתו וקבלת הפנים אותה הוא פוגש בתחילת הדרך, הופכת את פניה באחת, כאשר המשתכן מבקש לקבל את הזכויות המגיעות לו.

סיבות רבות קיימות למצב שנוצר בהרחבות - החלטה 1180 אשר קיבלה תוקף בחודש מאי 2009 הגיע לעולם לאחר שהובן על ידי הגורמים השונים, כי יש להגביל את פעולות השיווק על מנת שהמשתכנים לא יפגעו ולא תהיה התעשרות על חשבון קרקעות המדינה.

החלטה 1180 אומנם מבקשת לשים קץ למחדלים שהיו ביחס להרחבות, אך, למרבה הצער, בהתאם למצב בשטח, נראה כי ההחלטה לא הצליחה לתת לפתרון למצב שנוצר וכי לכל דרך שהתוותה בהחלטה נמצאה דרך עוקפת. יש להדגיש - כי הרחבות לא יקומו אם היזמים לא ירוויחו ויש לפעול ולהביא לכך שהיזמים ירוויחו, אך מנגד, יש לוודא כי לא תהיה התעשרות על חשבון גבם של משתכנים ומשפחות צעירות אלא שההתנהלות תהיה בהתאם להוראות המינהל.

לעניות דעתי ומינסיון רב, אין מנוס מלעדכן את החלטה 1180, כך שהוראותיה יתאימו למצב הדברים בשטח. יש לפעול לכך כי הישוב יהא אחראי לשיווק המגרשים כך שבתחילת הדרך המשתכן יפגוש את אנשי הישוב והם אלו שיסבירו למשתכן את רוח הדברים ביחס לאפשרויות שיווק המגרשים, מה שיביא לסיום המצב בו "החתול שומר על השמנת". כמו כן, יש להביא לכך, כי היזמים יוכלו להרוויח גם במקרים של שיווק מגרשים לבנייה עצמית, כך שהבקרה של המינהל, הקובעת את גובה כספי פיתוח, תיקח בחשבון את מרווח הרווח של היזם, וכך נמנע מצבים של גבית כספים מופרזים עבור שירותים נוספים או גביית "כספים אסורים". המצב שנוצר כיום פוגע במשתכנים וגורם לכך, כי מיזם חשוב של יישוב הנגב והגליל וחיזוק ישובים בפריפריה וכן במרכז הארץ, הופך למלחמת קיום של זוגות צעירים לקבל את הזכויות המגיעות להם.

יש לציין, כי לא בכל הרחבה קיימים מחדלים ובמקרים בהם הישוב הולך בתלם ושומר על  הוראות המינהל כלשונן, לא נגרמת עגמת נפש למשתכנים הצעירים וההרחבה גדלה ופורחת.     

אנו תקווה, כי מקבלי ההחלטות יפעלו לעדכן את הוראות החלטה 1180, כך שהם יותאמו למצב הדברים השורר כיום בהרחבות, על מנת לשמור על זכויות של משפחות צעירות ובכדי לשאוף לעתיד טוב יותר להתיישבות, במסגרת מדיניות הממשלה לחיזוק ישובים בפריפריה.

*הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מומחה בייצוג משתכנים בהרחבות קיבוצים ומושבים.
1.10.2011
www.lieblaw.co.il
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי