ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
חקלאים ובעלי נחלות - היזהרו בעת העברת הזכויות בנחלה ללא תמורה לקרובים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מחשבה טובה לחג הפסח תשע"ה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים השלכות מס רכישה בגין חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית
השלכות מס רכישה בגין חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער (רו"ח) *

המאמר שלהלן יעסוק בהשלכות מס רכישה בעת חידוש חוזה חכירה.     

טול לדוגמא מקרה בו נרכשה קרקע חקלאית, בגינה נחתם חוזה חכירה בין החוכר לבין מדינת ישראל, כאשר חוזה החכירה הינו לתקופה של 49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים נוספות. מאחר וחוזה החכירה הגיע לידי סיום  תקופת החכירה הראשונה, הרי שיש צורך להסדיר את המשך תקופת החכירה, ולכן נחתם חוזה חכירה חדש שלפיו משכיר מינהל מקרקעי ישראל את המקרקעין לתקופה של 49 שנים נוספות. נניח עוד שהחוכרים מבקשים להוון את דמי החכירה השנתיים (במקרים בהם הדבר ניתן) ומשלמים סכום חד פעמי כדמי חכירה מהוונים בסך 400,000 ₪. הסוגיה במקרה דנן הינה, האם יש חובת תשלום מס רכישה בגין הארכת תקופת החכירה והחתימה על הסכם החכירה החדש? נציין כי ניסיוננו מלמד כי רשויות מיסוי מקרקעין נוטות לחייב מקרה כאמור במס רכישה, הגם שלעיתים אין מקום לעשות כן, כפי שיוסבר להלן.

המסגרת הנורמטיבית

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן:"חוק מיסוי מקרקעין") קובע כי :
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן- מס רכישה)..."
הגדרת "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת, בין היתר, בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים.

המסגרת המשפטית

מה הדין בעת חידוש חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ? האם קמה חבות במס רכישה ? לצורך זה יש לבחון היטב את הסכם החכירה הראשוני שנחתם עם מינהל מקרקעי ישראל, את חידוש חוזה החכירה והאם הוא מעניק זכויות נוספות שלא היו בחוזה החכירה הראשוני. כך, לדוגמא, אם בהסכם החכירה הראשוני היתה נתונה לרוכש אופציה לפיה יש לו זכות לחדש את חוזה החכירה בתום תקופת החכירה הראשונה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, הרי שניתן לטעון כי הארכת תקופת החכירה הראשונה כשלעצמה אינה בבחינת "רכישת זכות במקרקעין", הואיל והרוכש לא רכש זכות שלא היתה לו, שכן במקרה כזה, לרוכש כבר היתה נתונה זכות זו (הזכות להאריך את חוזה החכירה) בהסכם החכירה הראשוני שעליו כבר חויב בתשלום מס רכישה. לעניין זה ראה עמ"ש 761/90 קינן נ' מנהל מס שבח מקרקעין. לעומת זאת, שינו מטרת החכירה או הענקת זכויות בנייה נוספות כן מהווים "מכירת זכות במקרקעין" וחייבים בתשלום מס רכישה.

יש להבחין בין המקרה שתואר לעיל לבין המקרה בו  מדובר בהארכת תקופת החכירה מעבר לאופציה שהיתה נתונה בידי המוכר כמו, לדוגמא, בעניין עמ"ש 421/96 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה בו עלתה השאלה האם הארכת תקופת חכירה ל – 49 שנים (חידוש חכירה על פי אופציה) בדרך של פעולת היוון מהווה רכישת זכות במקרקעין ? נפסק, שמכיוון שמדובר בהארכה נוספת (בחוזה המהוון הוענקה לעוררת הזכות להאריך את תקופת החכירה ב- 49 שנים נוספות מעבר לאופציה שניתנה בעבר), זו מכירת זכות חדשה במקרקעין החייבת במס רכישה, וזאת להבדיל מהלכת עמ"ש 761/90 קינן נ' מנהל מס שבח מקרקעין שם עסקינן בפעולת היוון בלבד, ללא הארכת תקופת החכירה, וזו אינה חייבת במס רכישה.

חיזוק לעמדה זו ניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בפרשת עיריית תל אביב (ע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין נ' עיריית תל אביב) בו נפסק כי הארכת חוזה החכירה מכוח אופציה שהיתה לחוכר בהסכם החכירה אינה עולה כדי "מכירת זכות במקרקעין" ואינה חייבת במס רכישה, ואולם במקרים בהם בעת מימוש האופציה הוגדלו "אגד הזכויות בקרקע" ( כגון: הגדלת אחוזי הבנייה, שינוי ייעוד של הקרקע וכו') הרי שבמקרה כזה למימוש האופציה נלווה עסקה נוספת של רכישת זכויות נוספות ואלו תהיינה חייבות במס רכישה.

מכאן שאם יש בעל נחלה המחזיק בהסכם חכירה מול המינהל והוא מממש אופציה שהיתה בידו ומאריך את הסכם החכירה הכלל הוא שהארכת הסכם החכירה אינו מהווה עסקה חדשה ולכן אינו חייב במס רכישה בידי החוכר. ואולם, אם בעת מימוש האופציה הוגדלו "אגד הזכויות" בקרקע שלא היו לחוכר קודם לכן בהסכם החכירה המקורי הרי שבגין הגדלה זו תהא חבות במס רכישה.

לסיכום, שאלת החבות במס רכישה בעת חידוש חוזה חכירה תלויה במערכת העובדות כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזה החכירה המקורי ובעת חידוש חוזה החכירה. אם הרוכש לא קיבל זכויות נוספות שלא היו קיימות בעת החתימה על חוזה החכירה הראשוני, אזי חידוש חוזה החכירה אינו "מכירת זכות במקרקעין", ולכן לא תקום חבות במס רכישה. אולם, אם הרוכש קיבל זכויות נוספות שלא היו קיימות בעת החתימה על חוזה החכירה המקורי ( שינוי מטרת החכירה, זכויות בנייה נוספות, תקופת אופציה נוספת שלא היתה כלולה בחוזה החכירה המקורי וכו') אזי חידוש חוזה החכירה הינו "מכירת זכות במקרקעין" המקים חבות במס רכישה. בכל אופן, אנו ממליצים לבדוק היטב כל דרישה לתשלום מס רכישה הנשלח מאת רשויות מיסוי מקרקעין במקרים של חידוש חוזה חכירה.

עו"ד שניר שער (רו"ח) מומחה למיסוי מקרקעין ומיסוי אגודות שיתופיות


* 27.6.12
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי