ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
בנים גידלתי ורוממתי - על שימושים חורגים ולא מוסדרים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1380 - חלופת האגודה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים ההשלכות של דרישות המינהל לסיים את השיוך הקנייני על חברים חדשים בקיבוצים
ההשלכות של דרישות המינהל  לסיים את השיוך הקנייני על חברים חדשים בקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *


הקיבוצים עוברים כיום תקופה קשה במיוחד לאור דרישת מינהל מקרקעי ישראל, לסיים את הליכי השיוך הקנייני בקיבוצים שהחלו בהליכי השיוך בהתאם להוראות החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל.

הקיבוצים המבצעים מזה כמעט שני עשורים הליכים לשינוי דמוגרפי וקליטת משפחות חדשות על מנת להזרים רוח חדשה ולהצעיר את האוכלוסיה בקיבוץ, לא היו בראש מעייניהם של המשפחות הצעירות ובייחוד של הבנים במהלך שנים ארוכות. בעשור האחרון אנו עדים למגמה הולכת וגואה של משפחות צעירות ובייחוד של בנים חוזרים, המבקשים לקבוע את חייהם בקיבוץ במסגרת קליטה לחברות מלאה או לחברות בעצמאות כלכלית וביצוע בנייה חדשה בתוך שטח המחנה בקיבוצים.

הקליטה של החברים החדשים מתבצעת במסגרת הקיבוץ המתחדש, כאשר הקיבוצים קיבלו החלטה מושכלת, לחדול מביצוע הרחבות קהילתיות ותחת זאת, לקלוט חברים חדשים לאגודה, על מנת ליצור דור המשך לקיבוץ ולשלב את החברים החדשים בחיי הקהילה.

במהלך השנים הבחינו בקיבוצים כי השלמת הליכי השיוך הקנייני בהתאם להחלטה 751, עשויה להביא להוצאות ניכרות בגין דמי היוון, בייחוד בקיבוצים במרכז הארץ וכן לגרום לכך כי הקיבוץ יאבד מכוחו, נוכח העובדה כי ייחתם הסכם חכירה בין החבר החדש למינהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש, אשר יגבור על הוראות הסכם הקליטה עליו חותם החבר החדש ובו מוסדרים היחסים בין החבר לקיבוץ, בכל הקשור לזכויות החבר בבית שייבנה על ידו, לרבות נושאים של העברת זכויות, הורשה, השכרה, שיעבוד וכו'.

בכדי לתת מענה לצרכים של הקיבוץ בכל הקשור לשליטה בנכסים ולשמירה על הקשר בין הנכס לבין החברות באגודה ובכדי לא להיכנס לפתחו של המינהל, הומצא ה"שיוך החוזי" וכן ה"שיוך הפנימי". במסגרת השיוך החוזי נחתם הסכם בין החבר לבין הקיבוץ לפיו מקבל החבר זכות ייחודית בבית המגורים, לרבות זכויות מכירה, הורשה והשכרה, אך זאת אך ורק באישור הקיבוץ ובמסגרת תנאים שהקיבוץ קבע ביחס לכל מקרה. בהסכם הקליטה שנחתם בין החבר החדש, הכולל גם יורשים של חברים, המהווה "שיוך חוזי" נכללות הוראות ייחודיות המתייחסות לזכויות החברים החדשים בנכסים של הקיבוץ, מניות יצרניות וכו'. הסכמים אלו דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין וניתנו בגינם אישורי מיסים, אך לא הועבר דיווח בגינם למינהל מקרקעי ישראל שהינו הבעלים של הקרקע וכך למעשה, מחד, לא שולמו למינהל דמי היוון ומאידך, יחסי החבר והקיבוץ, הוסדרו במסגרת ההסכם שנחתם עם הקיבוץ, אשר הקנה לקיבוץ את מלוא הכוחות הנדרשים בכל הקשור לזכויות בנכסים.

השיוך החוזי שרד במשך שנים וגם אם עלו תהיות מצד המינהל ביחס לתקפות של השיוך החוזי הן לא הגיעו לכדי בירור מעמיק. בימים אלה אנו עדים לשינוי מגמה בכל הקשור ליחסו של המינהל לשיוך החוזי. עובדה זו, משליכה באופן ישיר על זכויות החברים החדשים המתקבלים לקיבוצים הן לחברות מלאה והן לחברות בעצמאות כלכלית, לצורך בנייה בתוך שטח המחנה.
מהן דרישות מינהל מקרקעי ישראל ביחס לסיום הליכי השיוך הקנייני בהתאם להחלטה 751 וכיצד הן משפיעות על חברים חדשים בקיבוצים?

מינהל מקרקעי ישראל פרסם ביום 4.9.12 החלטת הנהלה שמספרה 3262. ההחלטה קובעת, כי העובדה שהקיבוצים גובים מהחברים החדשים תמורה וחותמים עימם על הסכמי חברות לפיהם החברים יבנו את ביתם בקיבוץ בבניה עצמית ולעיתים באמצעות קבלן/יזם שנקבע על ידי הקיבוץ, מהווה שיוך קנייני לכל דבר ועניין.

במסגרת הסכמי החברות נקבע, כי לחבר החדש יש זכות ייחודית בבית המגורים שנבנה על ידו וקיימת לו זכות למכור ולהשכיר את בית המגורים בכפוף לאישור הקיבוץ. המינהל קובע, כי החתימה על הסכמים אלה מבלי לדווח עליהם למינהל, מהווה דרך עוקפת על מנת שלא לשלם דמי היוון למינהל. התנהלות זו מנוגדת להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 751 וכן אינה עומדת בהוראות הסכם המשבצת שנחתם בין הקיבוץ למינהל. לפיכך, נקבע, כי המינהל יקפיא את החתימה על היתרי הבניה עד לבירור הנושא.    

בהמשך להחלטה 3262, נקבע במכתבו של מנהל מיום 16.10.12, אשר נשלח למזכיר התנועה הקיבוצית, כי ההסכמים הנחתמים עם החברים החדשים בקיבוצים לבניית בתים בתוך שטח המחנה, מהווים שיוך בפועל המחייב את השלמת הליכי השיוך ותשלום דמי חכירה מהוונים בגין המגרשים. מנהל המינהל קובע במכתבו, את ההוראות ביחס לקיבוצים אשר החלו בהליכי שיוך בהתאם להחלטה 751 וחתמו על שיוך חוזי ולא השלימו את הליכי השיוך הקנייני.
    
נקבע במכתב, כי ביחס לחברים חדשים בקיבוצים המצויים באזור עדיפות לאומית א', המינהל יסכים לחתום על היתרי הבניה, בכפוף לחתימת החברים והקיבוץ על כתבי הצהרה והתחייבות הקובעים את הדברים הבאים: הקיבוץ מתחייב לסיים את הליכי השיוך הקנייני ולשלם את דמי ההיוון למינהל בגין המגרשים או להמציא למינהל אישור מרשם האגודות על ביטול ההחלטה של האסיפה הכללית ביחס לשיוך הקנייני בהתאם להחלטה 751 וזאת תוך 12 חודשים. במידה וההחלטה לא תבוטל, הקיבוץ מתחייב לשלם את דמי ההיון למינהל בכל מקרה. החבר החדש חותם על תצהיר והתחייבות בנוסח האמור לעיל ומתחייב ביחד ולחוד עם הקיבוץ לשלם את דמי ההיוון למינהל בכל מקרה, אם לא תומצא החלטה על ביטול הליכי השיוך בתוך 12 חודשים.
לגבי קיבוצים באזור עדיפות לאומית ב', בנוסף לתצהירים האמורים, תומצא ערבות בנקאית בסך של 50,000 ₪ בגין כל יחידת דיור חדשה, ובקיבוצים במרכז הארץ תומצא ערבות בנקאית בסך של 200,000 בגין כל יחידת דיור חדשה. עוד נקבע בתצהירים, כי בכל מקרה בו לא יושלמו הליכי השיוך או לא תומצא החלטה על ביטול ההליכים תוך 12 חודשים, תחולט הערבות, מבלי לגרוע מההתחייבות לשלם את מלוא דמי החכירה המהוונים עבור המגרש.

המינהל קובע, כי בקיבוצים שלא החלו בהליכי שיוך בהתאם להחלטה 751, המינהל יחתום על היתרי הבניה. המינהל אף מתייחס להוראות החלטה 1155 (979) וקובע, כי הקיבוצים יוכלו להודיע על בקשתם ליישם את הליכי השיוך בהתאם להחלטה 1155 (979).

נזכיר, כי בשלב זה מדובר במכתב בלבד אשר נשלח על ידי מנהל המינהל, אשר משקף את הוראות החלטת ההנהלה 3262 ויש להמתין ולבחון האם תתקבל החלטה ברוח זו על ידי מועצת מקרקעי ישראל או שלאחר לחצים פוליטיים הגזירות ישתנו.

מהי החלטה 1155 (979) וכיצד היא משפיעה על החברים החדשים?

החלטה 1155 (979) אשר התקבלה בשנת 2007 (בנוסחה החדש) ואושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, קבעה את הסדר החדש בכל הקשור בעיגון הזכויות בחלקת המגורים והגדרת חלקת המגורים בקיבוץ. ההחלטה הביאה לפגיעה בשטח חלקת המגורים בקיבוץ תוך ביצוע השוואה לתקן נחלות במושבים, וקבעה את גובה דמי ההיוון שישולמו למינהל בעת ביצוע שיוך הדירות. העיקרון הינו תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי ערך הקרקע עבור משפחה שהיתה חברה באגודה עד ליום 27.3.07, כאשר אין הנחות אזור על תשלום זה והיתרה להשלמה לסך של 33% הינה נדחית ותשולם במועד העברת הזכויות ובהתאם לשווי ערך הקרקע באותו מועד. עבור משפחות שהצטרפו לאחר יום 27.3.07, נקבע תשלום של 33% + מע"מ בגין דמי ההיוון ובגין תשלום זה יחולו הנחות אזור.     

הוראות האגף החקלאי להחלטה 1155 עדיין לא פורסמו ועל כן היא איננה ניתנת ליישום כיום, שכן כלל לא קיימים נוסחים של הסכמי חכירה בהתאם להחלטה זו. בעניין זה, לא ברורה עמדת המינהל כי ניתן לבקש ליישם את השיוך בהתאם להחלטה זו וברור, כי במקרה זה, לא נאמרה המילה האחרונה על ידי המינהל. יצוין, כי גם במקרה של יישום החלטה 1155, כאשר הדבר יהיה אפשרי, ניתן להניח כי המינהל ידרוש את סיום הליכי השיוך ובכל מקרה לא יאשר חתימה על הסכמי שיוך.

במקרה זה, החברים החדשים נדרשים לבחון היטב את הוראות החלטה 1155 ואת ההשלכות לגביהם לרבות תשלום דמי ההיוון למינהל וכן לבחון את כוונות הקיבוץ בעניין השיוך, בהתחשב בעובדה כי נדרש אישור של אסיפה כללית להחלטה על השיוך ואין כל וודאות כי מהלך כזה אכן יאושר. במקרה בו לא יאושר הליך השיוך בהתאם להחלטה 1155, ונוכח העובדה כי לא ניתן לחתום על הסכמי שיוך ביחס לבתים החדשים שייבנו, החבר החדש צריך לדעת, כי הוא עשוי למצוא עצמו במצב בו לא ניתן יהיה לקבל זכויות קנייניות ביחס לבית שנים רבות או בכלל ויותר מכך, הוא נדרש להבין, כי לא תהיה לו כל זכות בבית המגורים למעט זכות שימוש ולכל היותר זכות לקבל את השקעותיו בחזרה ברבות הימים. נושאים אלה נדרשים הסדרה ברורה בהסכמים הנחתמים בין החברים החדשים והיורשים בקיבוצים.

מהן הבעיות הכרוכות בהצטרפות של החברים החדשים לקיבוצים בתקופת המעבר?

הדברים האמורים חשובים במיוחד בהתייחס לקיבוצים שהחלו בהליכי השיוך בהתאם להחלטה 751 וחתמו על הסכמי שיוך חוזי עם החברים ולא השלימו את הליכי השיוך הקנייני במינהל.  מינהל מקרקעי ישראל קבע הנחיות ברורות על מנת שתינתן חתימתו על היתרי הבניה. ידוע כבר כיום, כי קיימים חברים חדשים בקיבוצים אשר עומדים מול שוקת שבורה ואינם יכולים לבנות את הבתים שכן המינהל אינו חותם על ההיתרים כתוצאה מאי הסכמות בין המינהל לבין הקיבוץ.

החברים החדשים נדרשים לשים לב היטב למערכת ההסכמים עליה הם חותמים במסגרת הקליטה בקיבוץ והתקשרות עם יזמים וקבלנים במסגרת הבניה בשטח המחנה. קיימת כיום משמעות יתרה לשמירה על כספי החברים בנאמנות עד שהמינהל יחתום על היתרי הבניה. המלצתי לחברים החדשים, לקבוע בהסכמי הקליטה, כי לא ייעשה שימוש בכספים שיופקדו בגין פיתוח תשתיות ציבוריות ולא יחלו בעבודות, עד אשר המינהל יחתום על היתרי הבניה.
    
כמו כן, יש לקבוע תנאים מתלים בהסכם, ובייחוד להגביל בזמן את מתן היתרי הבניה, לתקופה של 12 חודשים מיום החתימה על ההסכמים. ככל ולא יינתנו היתרים בתוך 12 חודשים, תהיה לחבר הזכות להודיע על ביטול ההסכם ולקבל בחזרה את הכספים שהופקדו בנאמנות. החברים החדשים נדרשים לשים לב היטב לעובדה, כי במידה וייחתמו על ידם התצהירים הנדרשים על ידי המינהל ויופקדו הערבויות הבנקאיות, הם יכולים למצוא עצמם במצב בו יחולטו הערבויות והם יהיו מחויבים בתשלום יתרת דמי ההיוון בגין המגרשים. נושאים אלה נדרשים הסדרה בהסכמי הקליטה על מנת להגן על כספי החברים החדשים. יש לזכור, כי המינהל מחייב את הקיבוץ והחבר ביחד ולחוד בכל הקשור לסיום הליכי השיוך הקנייני ולכך יש להתייחס בהסכמים.

ההוראות שלעיל יפות ומתאימות עבור שני הצדדים, כאשר ביחס לקיבוץ, נכון עבורו לא לעשות שימוש בכספים ולא להתחיל בעבודות בתקופת המעבר, על מנת שלא למצוא עצמו בחבות מול החברים החדשים, במקרה בו יתחילו העבודות, ייעשה שימוש בכספי החברים החדשים, ומנגד לא יינתנו היתרים במועד על ידי המינהל או שתיווצר מניעה אחרת שלא תאפשר את התקדמות הפרוייקט.

ביחס לחברים חדשים אשר חתמו על הסכמים והפקידו כספים. המלצתי היא, לבחון את הוראות ההסכמים שנחתמו ובמקרים בהם קיים חשש להפרות צפויות של ההסכמים או לעיכובים ניכרים בלוחות הזמנים שנקבעו, לבחון מול הקיבוץ את ההסכמים ולהתאימם למציאות שנוצרה, בהסכמה ותוך אינטרס משותף, ועל מנת לתת בטחון לשני הצדדים.

קיבוצים אשר קיבלו או יקבלו החלטה על שיוך קנייני בהתאם להוראות החלטה 1155 (979) צפויים להוראות דומות ביחס לדרישת המינהל לסיום הליכי השיוך הקנייני, אך כאן יש להתייחס לעובדה, כי אין עדיין הוראות אגף חקלאי או נוסח הסכמי חכירה ועובדה זו יכולה לגרום לעיכובים ניכרים בהשלמת העסקאות, מה שישפיע באופן ישיר על החברים החדשים שימצאו עצמם "תקועים" בדרך ללא מוצא עד ליישום החלטה 1155. יש להתייחס לנושא זה במערכת ההסכמים, גם אם הקיבוץ נמצא בהליכי שיוך לפי החלטה 751 ובכל מקרה בו תתקבל החלטה,  על מעבר למסלול שיוך בהתאם להחלטה 1155.

ביחס לקיבוץ המסורתי, אין בשלב זה כל דרישה של המינהל להפקדת ערבויות או לחתימה על תצהירים, אך גם כאן המינהל מסייג וקובע, כי אין בכך משום הסכמה של המינהל לכך שייחתמו הסכמי שיוך בין החברים לקיבוץ ביחס לנכסים. במקרה זה, החברים החדשים נדרשים לשים לב היטב לעובדה, כי ככל ולא תתקבל החלטה באסיפה הכללית בדבר ביצוע שיוך נכסים בהתאם להחלטה 1155, ונוכח העובדה כי לא ניתן כיום לחתום על הסכמי שיוך, החבר החדש יהיה במצב בו לא יהיו לו זכויות ביחס לבית שיבנה על ידו אלא זכות שימוש בלבד וברבות הימים ייתכן וגם זכות לקבל את השקעותיו בחזרה במקרה של העברת זכויות.

ראוי להבהיר, כי לעניות דעתי, הקיבוץ אינו מקום להשקעות נדל"ן ואינו משמש אכסניה לחברים חדשים המבקשים לחפש תשואות על נכסים וכך ראוי ונכון שיישאר המצב. במבט לעתיד, על מנת לשמר את המרקם הקיבוצי המגבש ערכים חברתיים וערבות הדדית, יש לבחון את המהלכים המבוצעים כיום על ידי הקיבוצים באווירה שנוצרה ולהבהיר היטב לחברים החדשים, כי ייתכן והקיבוץ יקבל החלטה שלא לשייך נכסים או יבטל את הליכי השיוך בהתאם להחלטה 751 עד שהקרקע תתייצב וניתן יהיה לקבל החלטות נכונות עבור עתיד הקיבוץ.     
החברים החדשים צריכים להתייחס במערכת השיקולים, לעובדה כי היתרונות של הקיבוץ הינם במרקם החברתי, ובערבות הדדית ולא להיות מונעים מתוך שיקולים המאפיינים משקיעי נדל"ן שכן זה לא המקום לכך ועל כך הקיבוצים צריכים לשמור מכל משמר.

לסיכום אדגיש, כי תקופת המעבר והערפל השורר פוגע בשני הצדדים, אך על מנת שהחבר החדש לא ימצא שהאדמה נשמטה מתחת לרגליו כאשר הערפל יתפוגג ובכדי שלא תהיה פגיעה בקיבוץ, יש לתת מענה לכל הסיטואציות האפשריות במסגרת הסכמי הקליטה ולאפשר פתחי מילוט מתאימים במקרים בהם התנאים לא התממשו בהתאם לאומד דעת הצדדים בעת ההתקשרות, כאשר האינטרס של שני הצדדים הינו, מחד,  הגנה על זכויותיהם של החברים החדשים ומאידך, שימור המרקם הקיבוצי לשנים רבות.
*  20.11.12
הכותב מומחה באגודות שיתופיות  www.lieblaw.co.il
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי