ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
חברים בעצמאות כלכלית בקיבוץ המתחדש
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1186 קובעת הקלות בגין תוספת בניה אך מפלה לרעה את המגזר החקלאי
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים סיכום כנס למושבים שהתקיים ברמת אפעל ביום 28.8.13
                                
סיכום כנס למושבים שהתקיים ברמת אפעל ביום 28.8.13
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ  ועו"ד רו"ח שניר שער

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין והתחולה על בעלי נחלות ואגודות
מכירה, רכישה, הורשה, בן ממשיך, פיצול נחלות, שימושים חורגים
יישום החלטה 1155 והוראות האגף החקלאי ויישום החלטה 823


ביום 28.8.13, ערכנו כנס למושבים בבית ברנד ברמת אפעל, בכנס השתתפו 150 איש ביניהם בעלי נחלות, ראשי וועדים, עו"ד, שמאים, אדריכלים, שמאים, נציגי רשות מקרקעי ישראל, ועוסקים נוספים בתחום המגזר החקלאי.
הכנס עסק בנושאי
ם של מיסוי מקרקעין, ובתיקון שאושר ביום 1.8.13 בחוק מיסוי מקרקעין וכן בהוראות שייכנסו לתוקף החל מיום 1.1.14, וההשלכות של התיקון על בעלי הנחלות.
עוד עסקנו בנושא של יישום החלטה 1155 והחלטה 823, הכנת הנחלה ועמידה בתנאי הסף של ההחלטות, הוראות הסכם החכירה, והתייחסות למכירה, רכישה, הורשה, בית שני ושלישי בנחלה, שימושים חורגים ופיצול נחלות בהיבטים של החלטות 823 ו- 1155 וההתאמות הנדרשות ביחס להחלטות אלה.
להלן נביא את תקציר ההרצאות שניתנו על ידי פאנל המומחים בתחומים שונים של המגזר החקלאי.

עו"ד אביגדור ליבוביץ, העביר סקירה ועדכונים ביחס ליישום החלטה 823 והחלטה 1155 על ידי מינהל מקרקעי ישראל, לצורך חתימה על הסכמי חכירה בין בעלי הנחלות ולבין רשות מקרקע ישראל, והסדרת זכויות החכירה בחלקות א' של הנחלות.

עדכון מצב ביחס ליישום החלטה 823 ו- 1155:
המינהל הקים מחלקה שתעסוק ביישום החלטה 823 והחלטה 1155 - המחלקה ממוקמת במגדל היובל בתל אביב בקומה 25.
המחלקה מונה חמישה סטודנטים ושלושה בעלי תפקידים.
המחלקה מתאמת פגישות עם ראשי ועדים ואגודות על מנת לתת סקירה הסברים לצורך קידום יישום החלטה 823 במושבים.
המחלקה עובדת כיום על נוסח הסכם החכ
ירה לפי החלטה 823 והמטרה להביא את נוסח ההסכם לאישור ישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה.

תנאי הסף לכניסה להחלטה 823:     
1. הסדרת שימושים חורגים.    
2. ביצוע פרצלציה ורישום חלקות א' של הנחלות בטאבו.    
3. תשלום חובות - הסדרת חובות למינהל בגין דמי חכירה, דמי שימוש וכיוצ"ב.
היישום של ההחלטה יתבצע על כל המושב ולא ניתן יהיה לפנות באופן פרטני בגלל שיקולי כדאיות ויעילות והואיל ומדובר על הסדרה וקיבוע של זכויות קיימות בחכירה ללא כל תשלום למינהל.

החלטה 1155:
כיום מתבצע פיילוט בשני מושבים - אמץ וקדרון - המינהל שלח פקחים לשטח לבדיקה של השימושים החורגים ובשלב זה המינהל מעבד את הנתונים על מנת לבחון את ההיתכנות של יישום ההחלטה.
המינהל יכתוב את הוראות הביצוע להחלטה תוך כדי עבודה בשטח - הואיל וכיום מתבצע פיילוט המינהל לא יוכל לכתוב את ההוראות מראש ולכן הן ייכתבו במהלך העבודה.
לצורך יישום החלטה 1155 בעלי הנחלות יוכלו לפנות בנפרד לחתימה על הסכם חכירה ולאחר שהם חתמו על ההסכם בהתאם להחלטה 823. בעל זכויות בנחלה שחתם על הסכם חכירה לפי החלטה 823, יוכל לבקש להמיר את ההסכם מ- 823 ל- 1155 ולחתום על הסכם חדש מול המינהל ביחס לחלקת המגורים.

תנאי הסף לכניסה להחלטה 1155:
1. הסדרת שימושים חורגים ותשלום חובות עבר ביחס לחלקות א' ב' ו- ג'.    
2. רישום חלקה א' בטאבו (פרצלציה).    
3. תשלום "דמי כניסה" 3.75% מערך חלקת המגורים.    
4. התחייבות האגודה שמספר יחידות הדיור לא יעלה על תמ"א 35.

עו"ד ליבוביץ, אף הרצה  בנושאים של מכר ורכישה של נחלות, שימושים חורגים וחריגות בניה וכן בנושא של צוואות ובן ממשיך. בכנס הועלו סוגיות מרכזיות ביחס לחלוקת הנחלה בין היורשים, נערכה סקירה של הפסיקה האחרונה וניתנו הסברים כיצד להסדיר את היחסים עם דור ההמשך וכיצד לערוך צוואות הצופות פני עתיד במסגרת יישום החלטה 1155.  

פיצול מגרש מנחלה - הוסבר, כי המינהל פועל כיום במסגרת הפרדת מגרש מנחלה בהתאם להוראות אגף חקלאי 62 וגובה תשלום של 91% בכפוף להנחות אזור. בהתאם להחלטה 1155 ניתן יהיה לבצע הליך של פיצול מגרש מנחלה ולשלם 33% בגין דמי היוון כפוף להנחות אזור.

עלתה שאלה בכנס ביחס לקיבולת הפיצולים שניתן לאפשר בכל מושב. הקיבולת נקבעת בהתאם להוראות תמ"א 35, כאשר המינהל דורש כי שתי יחידות "יישמרו" עבור כל נחלה, מעבר לכך יש לבחון את קיבולת המגרשים בהרחבה, משקי עזר ובתים מקצועיים, היתרה שתיוותר הינה הקיבולת עבור הפיצולים. באגודות רבות יש בעיה של קיבולת מגרשים והנושא נדרש פיתרון גם בתוך האגודות במסגרת החלוקה. במסגרת פגישה שנערכה על ידי המינהל עם מינהל התכנון במשרד הפנים, יש מגמה לאשר שלושה בתים בנחלות ובהתאם לתקן את קיבולת המגרשים בתמ"א 35 וכן את התכניות ברמה הארצית על מנת להגדיל את זכויות הבניה.


לדוגמא, במושב בו יש תקןל- 80 נחלות והקיבולת לפי תמ"א 35 מאפשר 350 יח"ד, תתוקן הקיבולת של תמ"א 35 ל- 430 יח"ד (350+80) על מנת לאפשר יחידה שלישית בנחלה. המטרה היא להותיר שתי יחידות בנחלה לאחר ביצוע פיצול מגרש מהנחלה.

חלקת המגורים (משבצת צהובה) בשטח 2.5 דונם - עו"ד ליבוביץ הסביר, כי בהתאם להחלטה 1155 קיימת דרישה מרכזית, כי חלקת המגורים הינה בשטח של עד 2.5 דונם. הנושא מעסיק רבות את בעלי הנחלות שכן בפועל קיימות נחלות בהן חלקות המגורים הינן בשטח קטן או גדול מ- 2.5 דונם. בעניין זה הוסבר, כי ייערך "צילום" של חלקת המגורים נכון ל- 27/3/2007 שהוא המועד הקובע בהתאם להחלטה, כאשר השטח שיתקבל יהווה את שטח חלקת המגורים. לא ניתן להגדיל את חלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם לאחר המועד הקובע.
בנחלה בה שטח חלקת המגורים נכון למועד הקובע, עולה על 2.5 דונם, יוכל בעל הנחלה לרכוש את הזכויות בשטח שמעבר ל- 2.5 בתשלום בסך של 91%, כאשר על תשלום זה יחולו הנחות אזור. באזורי עדיפות לאומית א' וקו עימות, ניתן לבקש להגדיל ל- 2.5 דונם. בנושא זה, הובהר, כי קיימת מגמה במינהל לבקש ממועצת מקרקעי ישראל לתקן את ההחלטה, כך שייקבע כי גם בנחלה שביום 27.3.07, נמצא כי חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונם, ייקבע כי תהיה זכאית לקבל 2.5 דונם.

עו"ד שניר שער, רו"ח, הרצה בנושא של מס שבח ומע"מ בנחלות ועדכן את המשתתפים בהחלטות מיסוי חדשות החלות על בעלי הנחלות.

עו"ד שער העביר סקירה ביחס לתיקון בחוק מיסוי מקרקעין שאושר באוגוסט 2013, בנושאים של מס רכישה וההוראות שייכנסו לתוקף בינואר 2014 ביחס למס שבח.
ההרצאה התייחסה לעסקאות מכר ורכישה, להשפעות התיקון על חלוקת הנחלה בין היורשים, הסכמי חלוקת עיזבון, העברות במתנה בין הורים וילדים והעברות בין אחים.
כ
מו כן, ניתנה סקירה ביחס להשלכות מע"מ במכירת נחלות, השגות למס שבח וניתוח השומות שמתקבלות בגין מכר ורכישה של נחלות.

מר ברני גטניו, מודד, המתמחה במגזר החקלאי, הסביר כיצד יש להכין את הנחלה לצורך רישום הזכויות בטאבו ונתן דוגמאות לתקלות ברישום זכויות, בבעיות של גבולות בין שכנים ודוגמאות לפתרונות ועמד על החשיבות של הכנת הנחלה ורישום הזכויות של חלקות א' בטאבו בטרם יישום החלטות 823 ו- 1555.

מר איתי זהבי, אדריכל, המתמחה במגזר החקלאי ובביצוע פיצולים והפרדות מגרשים מנחלות, נתן הסברים תכנוניים הקשורים ליישום החלטה 1155 בנחלות. מר זהבי נתן דוגמאות פרקטיות לפיצול נחלות וכן הסביר כיצד מתבצע הליך הפיצול החל משלב המדידות, הכנת התב"ע, סמכויות של ועדה מקומית וועדה מחוזית ועד לאישור התב"ע ואישור העסקה במינהל.

מר משה ברנע, שמאי מקרקעין, המתמחה במגזר החקלאי, הרצה בנושא של חישוב דמי הסכמה בהתאם להחלטה 534 ובנושא של חישוב דמי רכישה בהתאם להחלטה 1155 וההבדלים ביניהם.
מר ברנע התייחס לנושא "הפוטנציאל" התכנוני הנדרש במסגרת התשלום של דמי הרכישה בסך של 33% בצירוף מע"מ והבעייתיות שנושא זה מעלה. כמו כן, הסביר מר ברנע, כיצד משפיע הליך הפיצול על חלוקת הירושה במשפחות וכן ערך חישובים ביחס לגובה התשלומים שיידרשו בעלי הנחלות לשלם בגין הליך הפיצול.    

תשלום "דמי רכישה" בעת העברת זכויות בנחלה והשפעות על מוכרים ורוכשים של נחלות -
עו"ד ליבוביץ התייחס להשפעות של החלטה 1155 על מוכרים ורוכשים של נחלות ונ
תן סקירה ביחס לסעיף 4.8.2 להחלטה 1155 הקובע כי: "על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים...". בנושא זה הוסבר, כי בגין עסקאות שבוצעו בטרם 9.6.11 (לפני החלטת בג"ץ), יקבל הרוכש זיכוי בגין דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר, אך רק עד לסך של 20% משווי דמי הרכישה בגין חלקת המגורים, כלומר הנחה מקסימאלית של 13%. מנגד, בגין עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11, תינתן הנחה בגובה מלוא הסכום ששולם עבור דמי הסכמה ככל והרוכש יפנה במהלך 6 חודשים מיום שהמינהל יודיע כי הוא מיישם את החלטה 1155.

מר דורון שטיין, רו"ח, מחברת רו"ח BDO זיו האפט, הרצה בנושא של שינוי תפיסתי בתכנון המס של חבר המושב. תכנון המס האישי של בעל ואשה במסגרת המשק החקלאי וצורות התאגדות מודרניות.

בסיכום הכנס הוסבר, כי אנו צפויים לשינויים רבים בכל הקשור ליישום החלטה 1155 ואין כיום צפי למועד בו יסתיים הפיילוט ואילו מסקנות תסיק מהפיילוט רשות מקרקעי ישראל אשר ישפיעו על כל בעלי הנחלות.

ציבור בעלי הנחלות והוועדים התבקשו לפעול על מנת לסיים את הליכי הפרצלציה במושבים ורישום הזכויות של חלקות א' של הנחלות וכן לבחון את הסדרת השימושים החורגים על מנת להגיע מוכנים ליישום החלטה 823 אשר עומדת קרוב מאוד בפתח.

המשתתפים עודכנו כי משרדנו עורך כנס נוסף בקיבוץ צובה ליד ירושלים ביום 16.10.13 וכן עורך  בימים אלה כנסים פרטניים במושבים העוסקים בנושאים של התיקון לחוק מיסוי מקרקעין וההשפעות על בעלי נחלות ואגודות, יישום החלטות 823 ו- 1155 במושבים וההשלכות על מכירה, רכישה, הורשה, צוואות, בן ממשיך ופיצול נחלות.

יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי