ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
הריסה או הסדרה זו השאלה?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מציאות או אשליה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים נחלה שנרכשה במשותף הביאה לפירוק של משפחה *
נחלה שנרכשה במשותף הביאה לפירוק של משפחה *
מאת:
עו"ד אביגדור ליבוביץ

"משטר הנחלות" אשר נוהג במגזר החקלאי נקבע עוד בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, לא השתנה בהחלטה 1155 והוא מחייב את בעלי הנחלות עד ימינו.

ההוראות החלות על בעלי הנחלות בהתאם ל"משטר הנחלות" קובעות, כי מתנחל יוכל להחזיק בנחלה אחת בלבד, וכי הנחלה נועדה למגורי בעל הנחלה ומשפחתו ולצורך עיבודה ברציפות.

עיקרון העל הוא "שלמות הנחלה" ולפיו, הנחלה הינה יחידה אחת שאינה ניתנת לחלוקה וכוללת את חלקת המגורים והחלקות החקלאיות, בגודל כפי שייקבע על ידי המשרד לתכנון ופיתוח במשרד החקלאות מה שנקרא: "תקן נחלה".

"חלקה א'" הינו שטח רצוף שנועד למבני מגורים, מבני משק ולעיבוד חקלאי.

"חלקת המגורים" הינו שטח מתוך חלקה א' המיועד למגורים  ולמבני משק.

"חלקה ב'" הינו חלק מתוך שטח המוחכר לאגודה כמשבצת היישוב בנוסף לחלקה א' ומהווה את יתרת שטח הנחלה.

לאחר שהבנו את מושגי הייסוד נוכל לפנות לנושא רשימה זו, העוסק ברכישת זכויות בנחלות על ידי שותפים או על ידי מספר בני משפחה ועריכת הסכמים בתוך המשפחה על מנת "לחלק" את הזכויות בנחלה בין הצדדים.

על מנת להבין את הנושא בצורה הטובה ביותר, אביא בפניכם סיפור עצוב (למצער הלקחים נלמדים מסיפורים עצובים והמגזר החקלאי רווי בהם נוכח החלטות רמ"י), על הורים שרכשו נחלה ביחד עם הילדים ומצאו את עצמם בסופו של תהליך ללא נחלה ובלי משפחה. הסוף של הסיפור כנראה היה ידוע מראש, אך על מנת להפיק לקחים לעתיד, חשוב להבין מהם הכשלים שליוו את ההתנהלות של המשפחה בהתקשרות ביניהם ובביצוע עסקת הרכישה.

העובדה כי נחלה הינה יחידה אחת שלא ניתנת לחלוקה ונוכח הוראות מועצת מקרקעי ישראל, כי הנחלה ניתנת לרישום על שם בני זוג או על שם יחיד ולא ניתן לרשום את הזכויות ע"ש מספר יחידים או על בני משפחה או על מספר יורשים או על חברות, הביאה לכך, שעם התפתחות האבולוציה של הנחלות, נמצאו פתרונות "יצירתיים" לרכישה של נחלות במשותף, תוך הסדרה של היחסים בין הצדדים באמצעות הסכמי שיתוף או הסכמים אחרים, הקובעים את ההוראות ביחס לזכויות השימוש והחזקה של הצדדים בנחלה ובמבנים. ההוראות שנקבעו בהסכמים, פעמים רבות הביאו למלכוד של הצדדים ולכך שלא ניתן היה לחלץ את הצדדים ממשברים שנוצרו ביניהם, כאשר בפועל, הזכויות בנחלה רשומות רק על שם אחד הצדדים ואילו הצד השני "מובטח" בהסכם ולעיתים גם בשעבוד שנרשם על הזכויות של הצד השני בנחלה.

בסיפור שלנו, ההורים מכרו דירה בתל אביב רבתי וביקשו לרכוש נחלה במרכז הארץ בסכום של 9,000,000 ₪. להורים היתה בעיה לגייס את מלוא סכום הרכישה והם מאוד רצו שהנכדים יתגוררו בסמוך אליהם. העובדה כי בנחלה ניתן לבנות שני בתים, קסמה להם מאוד ונראה היה להם כי הפתרון של רכישת הנחלה ביחד עם ביתם ובן זוגה, יביא לכך שהם יוכלו להגשים את המאווים שלהם להתגורר בסמוך לביתם ולנכדים ולהזדקן לידם באושר.  

על מנת להתמודד עם העובדה שהנחלה ניתנת לרישום על שם ההורים או הבת ובן זוגה בלבד, בטרם החתימה על ההסכם לרכישת הזכויות בנחלה, חתמו ההורים על הסכם עם הילדים, במסגרתו נקבע, כי לילדים תהיה זכות לבנות בית שני בנחלה, הזכויות בבית השני יהיו של הילדים לרבות בשטח של דונם וחצי מתוך חלקת המגורים. נקבע בהסכם, כי לילדים תהיה זכות בעלות בחלקים אלה של הנחלה וזאת למרות שהזכויות לא ניתנות לרישום במרשם חוקי ועל אף שהוראה זו נוגדת את הוראות מועצת מקרקעי ישראל.

נדגיש בעניין זה, כי הואיל והנחלה ניתנת לרישום על שם ההורים בלבד, הילדים נותרו עם זכות "חוזית" כלפי ההורים בלבד, כאשר גם זכות זו רוויה בכשלים, שכן כלפי "כולי עלמא" ובייחוד כלפי רשות מקרקעי ישראל, הזכויות ניתנו להם שלא כדין ובניגוד להוראות הסכם המשבצת של המושב.

לאחר "הסדרת" היחסים בין ההורים לילדים בהסכם, הרגישו הצדדים "בטוחים" לחתום על הסכם לרכישת הזכויות בנחלה, כאשר הילדים השקיעו 40% מסכום הרכישה של הנחלה וההורים את היתרה ובאמצעות כספים אלה מומנה הרכישה של הנחלה, כאשר בסוף הדרך, הזכויות ביחס לנחלה נרשמו על שם ההורים.

לאחר הרכישה הילדים השקיעו מעל מיליון ₪ בבניית בית שני בנחלה בו הם התגוררו עם משפחתם.

הצדדים חילקו את זכות השימוש בחלקת המגורים שהיתה בשטח של 3 דונם באמצעות תשריט, כאשר כל צד קיבל זכות להשתמש ולהחזיק בשטח של דונם וחצי. ההורים והילדים התגוררו זה לצד זה במשך תקופה של מעל 10 שנים וניהלו חיי משפחה מאושרים.

ברבות הימים ולאחר שאב המשפחה הלך לעולמו, התגלע סכסוך עמוק בין האם לבין הילדים, כאשר התוצאה של הסכסוך היתה, שהצדדים לא יכלו להמשיך ולהתגורר ביחד בנחלה וזאת נוכח קרע עמוק שנפער ביניהם.

ניסיונות רבים לקרב בין הצדדים ולהביא לשלום בית לא עלו יפה והצדדים הבינו כי הם חייבים למצוא פתרונות יצירתיים כיצד להפריד את הכוחות. הילדים הבינו כי הם נמצאים בבעיה הואיל והזכויות בנחלה לא היו רשומות על שמם והם למעשה לא יכלו לעשות דבר על מנת להישאר עם זכויות בבית המגורים או בנחלה, וזאת גם נוכח העובדה שהם כלל לא יכלו לתקשר עם האם ולהגיע להסכמות.

במצב שנוצר, אחד מהצדדים היה צריך לפנות את הנחלה ולהותיר את הצד השני בנחלה. הואיל והזכויות היו רשומות על שם ההורים ולילדים לא היה כל ביטחון לכספים שהושקעו על ידם ולאור העובדה כי לא ניתן למכור את הזכויות בבית של הילדים שכן הנחלה כזכור הינה יחידה אחת, הילדים מצאו את עצמם במצוקה שכן הם הבינו כי אין הגנה על זכויותיהם ועל ההשקעה שהושקעה על ידם ברכישה ובבניית הבית, הנאמדת בשווי של מיליוני שקלים.

ימים קשים עברו על המשפחה בניסיון לפתור את ה"פלונטר" המשפטי והמשפחתי שנוצר, שכן האם שניסתה להילחם ולהישאר כבעלת הזכויות בנחלה ולנשל את הילדים מהזכויות בבית, לא יכלה לעמוד בפיצוי שהיה עליה לשלם לילדים ואילו הילדים מנגד לא יכלו לפצות את האם על השווי היחסי של הנחלה. למצער, התוצאה היתה שבסופו של יום הנחלה נמכרה ושני הצדדים הפסידו את הזכויות בנחלה, אך, מעל לכל, נסתם הגולל על עתיד המשפחה.

הסיפור העצוב של משפחה טובה שהפסידה את עתידה ושל הורים שרצו לגור ליד הילדים ולהזדקן בסמוך לנכדים ומצאו עצמם בסופה של פרשה לבד עד סוף ימיהם, מעמיד אותנו מול המציאות של משטר הנחלות ומלמד אותנו מספר לקחים משמעותיים בכל הקשור לרכישת זכויות בנחלות וחלוקה של הזכויות בין שותפים או בני משפחה.

בראש ובראשונה, על בעלי הנחלות או על מי שמבקש לרכוש נחלה ואף מי שרכש נחלה במשותף עם בני משפחה או עם שותפים, לדעת היטב מהו משטר הנחלות ומהן המגבלות החלות על בעל זכויות בנחלה.

ההורים והילדים בסיפורנו, סברו כי העובדה שהם חתמו על הסכם שמסדיר סיטואציות שונות במסגרת יחסי השיתוף, יביא להגנה על זכויותיהם בעת היתקלות במשבר, אך למצער, המשפחה לא השכילה להבין, כי מעל לכל הוראות ההסכם וההסכמות שנכתבו לאחר מאמצים רבים, מרחפות הוראות מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י, הקובעות כי נחלה הינה יחידה אחת והיא ניתנת לרישום על בני זוג או על יחיד.
כל הוראה אחרת שנקבעה בין הצדדים, לא יכולה לגבור על ההוראות שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י ובעת משבר, רק הוראות אלה יחולו בכל הקשור לזכויות בנחלה.

נדגיש היטב, כי בכל מקרה בו יובא לידיעת רמ"י כי קיים בין הצדדים הסכם המחלק את הזכויות בנחלה בין הצדדים, יהווה הדבר הפרה של הסכם המשבצת מול רמ"י, מה שעשוי להשית הוצאות רבות על הצדדים.

לכן המלצתי היא, לבחון היטב מהן ההוראות שחלות על הצדדים במקרה בו נרכשה על ידם נחלה במשותף ולנתח את המוקשים בהתקשרות וכן את הסיכונים עבור כל אחד מהצדדים במקרה של כשל בהתקשרות ביניהם. יש להבין היטב, כי בעת רכישה "משותפת" של נחלה, הצדדים משקיעים מיליוני שקלים, במקום בו לא ניתן לרשום את זכויותיהם או להבטיח את הזכויות בבית שיבנה על ידם.

במקרים בהם נתקלנו בכשל ביחסים במקום בו קיים הסכם שיתוף בין הצדדים, מצאנו פתרון יצירתי באמצעות ביצוע הליך של פיצול מגרש מהנחלה, באמצעותו כל צד יכול להיוותר עם זכויות בנכס, אך מנגד יש להבין, כי הליך של פיצול מגרש מנחלה כרוך בהליכים תכנוניים ומשפטיים סבוכים, מול רשויות התכנון ורמ"י וכן בעלויות גבוהות, בייחוד במרכז הארץ ועל כן, לא תמיד הליך זה הינו ישים ואפשרי.

בעיות רבות מצאנו במקומות בהם חלקת המגורים חולקה בין הצדדים, כמו במקרה שהובא לעיל, שכן בפועל ובהתאם להוראות תמ"א 35, לא ניתן לבצע פיצול מגרש מנחלה, בשטח העולה על 350 מ"ר במרכז הארץ וכ - 500 מ"ר בפריפריה. מצב זה הביא למחלוקות רבות ביחס לפיצוי שנדרש על ידי אחד הצדדים שקיבל שטח קטן יותר מזה שהובטח לו בהסכם השיתוף ובתשריט שצורף אליו.

אם נבחן את הוראות החלטה 1155, המתייחסות להליכי פיצול מגרש מנחלה או את הוראות אגף חקלאי 62 משנת 1999, נוכל לראות, כי הוראות אלה מאפשרות פתרון לחלוקה בין הצדדים, כאשר יובהר, כי הצד שירכוש את הזכויות בנחלה ויירשם כבעל הזכויות, הוא זה שיהיה בעל הזכויות במלוא השטחים המרכיבים את הנחלה ואילו הצד השני, יוכל לבצע הליך של פיצול או הפרדת מגרש מנחלה ולחתום על הסכם חכירה מהוון מול המינהל ביחס לחלק שהופרד מהנחלה, אליו יש להצמיד מינימום 160 מ"ר זכויות בניה, כאשר זכויות אלה נגרעות מסך זכויות הבניה בנחלה בהתאם לתב"ע החלה על המושב.

לסיכום נדגיש, כי קיימים מקרים רבים בהם בוצעו עסקאות רכישה של נחלות במשותף, ולא בכל מקרה עסקאות אלה עולות על שירטון, אך המציאות מראה, כי לא מעטות הן העסקאות שנמצאו בהן כשלים והתוצאות של הכשלים הן קשות ביותר כאשר מדובר במשפחה.

נבהיר היטב, כי בכל מקרה, רכישה משותפת של זכויות בנחלה, עומדת בניגוד להוראות רמ"י והסיכונים הכרוכים בעסקה זו אינם כדאיים. המידע שהובא לעיל, נועד על מנת לנסות ולחלץ צדדים שנכסנו זה מכבר לעסקה "משותפת" ומחפשים דרך לצאת בשלום ממצבים אלה ולהקדים תרופה למכה.

לפיכך, נמליץ למי שרכש זכויות בנחלה או להורים המבקשים לבנות בית שני עבור הילדים בנחלה, לקבוע הוראות מיוחדות לפיצול המגרש עליו ייבנה הבית השני ולהגביל את ההליך במועד מוגדר מראש, על מנת שבסופו של יום, כל צד ייוותר עם זכויות הרשומות על שמו. כך נשמור על הוראות רשות מקרקעי ישראל וחשוב מכך, נשמור על שלמות המשפחה ועל עתידה.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

*   18.9.13
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי