ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
החלטת הנהלה 3139 מיום 17.1.2012 - "התחשבנות מחדש" הסדר הביניים ליישום החלטה 1355
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
תקלות מס בעסקאות מכר של נחלות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים נבחרים
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים שלושה בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה
שלושה בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ  *

רבות דיברנו על הנושא של בניית שלושה בתים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה ובייחוד לאחר שאושרה בבג"ץ לפני כשנתיים וחצי (בחודש יוני 2011) החלטה 1155 שמטרתה להסדיר את זכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

בימים אלה אנו מתבשרים שהוועדה המיוחדת שדנה בנושאי תכנון עקרוניים של המועצה הארצית, המליצה על מתן אישור לבניית שלושה בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה, אך קיימת עוד דרך שנדרש לעבור בכדי שניתן יהיה ליישם את החזון של בניית שלושה בתים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה ונסביר במה דברים אמורים.

מצב זכויות הבניה בנחלה כיום:
בהתאם למצב הנוהג כיום לפי הוראות החלטה 1252 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר אושרה בחודש אפריל 2012, ניתן לבנות בנחלה יחידות דיור, כדלקמן:     

יחידה ראשונה למגורי בעל הנחלה, יחידה שניה למגורי דור ההמשך, ויחידת דיור שלישית, עם קיר משותף ליחידה השניה, אשר תותר כאשר בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הנחלה, לרבות בעל הנחלה ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל הנחלה או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה (נכד נשוי).     
כלומר בעל נחלה המבקש לבנות יחידה שלישית בנחלה, אשר מחוברת בקיר משותף לאחת היחידות (ניתן לבנות שלוש יחידות בשני מבנים), נדרש להוכיח למינהל, כי הדור המבוגר עודנו בחיים ורשום או היה רשום כבעל הזכויות בנחלה וכן כי הנכד הינו נשוי.     

בהתאם למצב כיום לפי החלטה 1252 - זכויות הבניה הניתנות למימוש בנחלה ללא תשלום למינהל, במסגרת בניית יחידות הדיור שלעיל הינן: בית מגורים לבעל הנחלה בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו, בית מגורים שני עבור דור ההמשך בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו ויחידה שלישית בשטח של עד 55 מ"ר המיועדת לדור השלישי.    

בעל נחלה המבקש להגדיל את שטחי הבנייה מעבר למפורט לעיל, יידרש לשלם למינהל דמי היתר בגובה של 91% עבור כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר הבניה בגין התכנית שהיתה בתוקף בעת שהוקצתה הנחלה למתיישב הראשון, ובגין תכניות שאושרו לאחר מכן, ישולם 46% משווי כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר בהתאם לתכנית שאושרה לאחר המועד בו הוקצו הזכויות למתיישב הראשון, וכן בתוספת של היטל השבחה.     
ככל והתשלום הינו עד סך של 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי טבלה וככל והתשלום עולה על 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.     


מצב זכויות הבניה בהתאם להחלטה 1155:
בהחלטה 1155 אשר איננה מיושמת על ידי המינהל בשלב זה, גלומות הטבות הקשורות לניצול זכויות הבניה בחלקת המגורים בנחלה, כך שהיא מאפשרת רכישה של מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בתשלום של 33% בצירוף מע"מ, ובכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית
בשני שלבים: תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי קיבולת הבניה הבסיסית בנחלה (375 מ"ר), על תשלום זה לא חלות הנחות אזור, והשלמה בסך של 29.25% בצירוף מע"מ לרכישת מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה, כאשר על תשלום זה יחולו הנחלות אזורי עדיפות לאומית.

ההטבות העיקריות בעקבות תשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ -
  1. 1.ביטול הרצף הדורי (בניית 3 יחידות לבעל הנחלה, לדור ההמשך ונכד נשוי) - בעל הנחלה יוכל לבנות יחידות דיור לבעל הנחלה ו"לקרובו". המונח "קרוב" בהחלטה כולל גם ילדים, נכדים והורים, כלומר ניתן לבנות יחידות דיור עבור שני ילדים או נכדים וכו'.
  1. 2.ניצול קיבולת הבניה הבסיסית בסך של 375 מ"ר במבני המגורים בנחלה - נכון למצב השורר כיום לפי החלטה 1252, בנייה של כל מ"ר נוסף מעל 160 מ"ר מחייבת את בעל הנחלה בתשלום דמי היתר למינהל בסך של 91%. לאחר תשלום דמי הכניסה בעל הנחלה יוכל לנצל את קיבולת הבניה בסך של 375 מ"ר בבתי המגורים בנחלה ללא תשלום נוסף למינהל.
  1. 3.בניית יחידות בחלקת המגורים בהתאם לתמ"א 35.
ההטבות העיקריות בעקבות תשלום "דמי הרכישה" בסך של 33% בצירוף מע"מ:
  1. 1.ניצול קיבולת הבנייה בנחלה בהתאם לתב"ע קיימת ועתידית ללא תשלום למינהל.
  1. 2.פיצול יחידה/ות דיור מהנחלה ללא תשלום למינהל.
  1. 3.פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירת הנחלה (בגין החלק החקלאי ישולמו דמי הסכמה).
  1. 4.השכרת בתי המגורים בנחלה.
  1. 5.חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים.
חתימה על הסכמי חכירה לפי החלטה 823:
לאור העובדה כי המינהל איננו יכול ליישם את החלטה 1155 בשלב זה, למרות שההחלטה אושרה בבג"ץ לפני כשנתיים וחצי, נגרמים נזקים והוצאות לבעלי הנחלות במישורים רבים ואף החלטות בתי המשפט שניתנו בשלב הביניים (ממועד אישור ההחלטה בבג"ץ ועד ליישום ההחלטה בהמשך), בתיקים שונים הקשורים למימוש קיבולת הבניה בנחלה, חריגות בניה ושימושים חורגים וכיוצ"ב, מציגות בפני המינהל את המציאות האמתית, לפיה אי יישום ההחלטה אינו מתיישב עם אישורה בבג"ץ.

המינהל מקיים בימים אלה פיילוט במושבים אמץ וקדרון, כאשר בשלב זה פקחי המינהל שבו עם התוצאות מהשטח והמינהל מעבד את המידע ובעתיד אמור לגבש הוראות ביצוע להחלטה 1155 וכן נוסח של הסכמי החכירה.

על מנת שלא לדחות את הסדרת הזכויות של בעלי הנחלות בחלקת המגורים בנחלה, הוחלט לפעול ולאשר נוסח של הסכמי חכירה לפי החלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1998 (החלטה 823 עדכנה את החלטה 476 משנת 1990).

במסגרת הכניסה להסדר לפי החלטה 823, לא יחולו תשלומים על בעלי הנחלות, כאשר המטרה הינה לחתום על הסכם חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה, לתקופה של 49 שנים ועוד 3 תקופות מתחדשות של 49 שנים כל אחת.

על מנת שניתן יהיה לחתום על הסכם חכירה בהתאם להחלטה 823 יש לעמוד בשני תנאים מרכזיים:
אחד, הסדרת שימושים חורגים בנחלה ותשלום חובות עבר לרבות דמי שימוש (זהו תנאי שלא נכתב בהחלטה והוכנס על ידי המינהל "בדלת האחורית") והשני, רישום חלקה א' של הנחלה כיחידה נפרדת בשלמות בלשכת רישום המקרקעין.

נוסח הסכמי החכירה שפורסם, הסכם חכירה לנחלה והסכם חכירה לאגודה, מקפח באופן משמעותי את בעלי הנחלות בהתייחס לנוסח הקיים כיום ובהתאם לנוסח שאושר בהחלטה 416 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1989. בנושא זה קיימות מחלוקות רבות בין התנועות שמנהלות מו"מ מול המינהל ביחס לנוסח הסכמי החכירה, כאשר נוסח ההסכמים יעמוד לדיון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה.

החלטה 823 איננה מגלמת בתוכה את ההטבות שפורטו לעיל ביחס להחלטה 1155 ולמעשה מאפשרת "פתרון ביניים" בלבד במסגרת חתימה על הסכם חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה, עד שהמינהל יפעל ליישם את החלטה 1155.

קיימים יתרונות וחסרונות בהצטרפות להחלטה 823, אך בסופו של יום נראה, כי נכון יהיה עבור בעלי הנחלות לחתום על הסכם חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה ולהסדיר את זכויות "הקניין" שלהם ביחס לנחלה, באמצעות חתימה על הסכמי חכירה ישירים מול המינהל, וזאת על מנת להתנתק מזכויות "בר הרשות" שהינן זכויות "חוזיות" אישיות בלבד שהיו נחלתם מזה שנים רבות.

"הסדר הביניים" - החלטת הנהלה 3139 מחודש ינואר 2012:
לאחר שהמינהל יודיע על יישום החלטה 1155 ניתן יהיה לבקש לחתום על נספח להסכם החכירה שייחתם כיום בהתאם להחלטה 823, בכדי "לעבור" להחלטה 1155 ולשלם את "דמי הכניסה" וכן את "דמי הרכישה" ולקבל את ההטבות הגלומות בהחלטה 1155.

כפי שהוסבר לעיל, העובדה כי המינהל איננו מיישם את החלטה 1155 גורמת לבעלי הנחלות להוצאות שלא היו נדרשות אילו ניתן היה לפעול בהתאם להחלטה 1155.

על מנת להתמודד עם האנומאליה שנוצרה במקרה זה, כאשר מחד בג"ץ אישר את ההחלטה לפני שנתיים וחצי ומאידך, המינהל איננו מסוגל ליישם את ההחלטה בשלב זה, התקבלה החלטת הנהלה בחודש ינואר 2012 שמטרתה להתמודד עם סיטואציות בהן בעלי נחלות מבקשים ליישם את ההטבות הגלומות בהחלטה 1155, אך המינהל איננו יכול לאפשר זאת נוכל העדר הוראות ביצוע להחלטה.

החלטת הנהלה 3139 קובעת, כי בעלי הנחלות שיבקשו לממש את זכויותיהם בהתאם להחלטה 1155, ישלמו תשלומים בהתאם להחלטות הנהוגות כיום (כגון במקרים של תוספת זכויות בניה, פיצול נחלה וכו'), אולם בעלי הנחלות יהיו זכאים לבצע "התחשבנות מחדש" מול המינהל, אם הם יפנו למינהל בתוך 6 חודשים מהמועד בו המינהל יודיע כי ניתן לפעול בהתאם להחלטה 1155.    

לצורך הבנת העניין, נביא לדוגמא מצב בו בעל הנחלה מעוניין לבצע פיצול מגרש מנחלה. בימים אלה ניתן יהיה לפעול בהתאם להוראות אגף חקלאי 62 (הפרדת מגרש מנחלה), הקובעת תשלום דמי היוון בגובה של 91%. ואילו בהתאם להחלטה 1155 ניתן לשלם דמי פיצול בסך של 33% (בתוספת היטל השבחה).    

ככל ויימצא לאחר יישום החלטה 1155, כי התשלום ששולם בגין הפיצול בהתאם להוראות אגף חקלאי 62 היה גבוה יותר ביחס לתשלום אותו היה משלם בעל הנחלה בהתאם להחלטה 1155, יהא על בעל הנחלה לפנות למינהל, לא יאוחר מתום 6 חודשים מהמועד בו המינהל יודיע על יישום החלטה 1155 ולבקש "התחשבנות מחדש", לצורך השבה של הכספים ששולמו ביתר.

המינהל מציין בהחלטה, כי ניתן יהיה להצטרף להסדר גם במקרים בהתאם התצ"ר לא נרשמה ותינתן התחייבות להכנת תצ''ר.

בנושא אישור בית שלישי בנחלה, נקבע בהחלטה, כי עד להיערכות המינהל לביצוע החלטה 1155, בנחלה בה קיימות 3 יחידות דיור שלא עומדות בתנאי הרצף הבין דורי, וניתן להסדירן בהתאם להחלטה 1155, לא תוגשנה תביעות משפטיות חדשות וזאת ככל שהתברר, כי החוכר עומד בתנאים להצטרפות.

אין כל ספק כי המינהל הטיל על עצמו בהחלטה זו חובת השבה של כספים והתחשבנות מחדש שיעמדו לפתחו בעשרות ומאות מקרים ורק הזמן ילמד אותנו כיצד המינהל יתמודד עם השבה של כספים ועם עריכת חשבונות מחודשים, הגשת הליכי "עיון מחדש", השגות וכו'.

בניית שלושה בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה:
לאחר שהבנו את הרקע של החלטות המינהל ואת העובדות ביחס ליישום החלטה 823 וכן החלטה 1155 לרבות ההטבות הגלומות בהחלטה 1155, נוכל לעמוד על הפרטים הקשורים לבניית 3 בתי מגורים נפרדים בחלקת המגורים בנחלות.
כפי שהוסבר לעיל, החלטה 1155 מבטלת את "הרצף הדורי" בכל הקשור למימוש יחידות המגורים בנחלה ומאפשרת בניית יחידות דיור לבעל הנחלה ולקרובו.

בנוסף, החלטה 1155, מאפשרת לאחר תשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ משווי קיבולת זכויות הבנייה הבסיסיות בנחלה, בנייה יחידות דיור בנחלה בהתאם להוראות תמ"א 35.

תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית), מסדירה את הבנייה, הפיתוח והשימור בכל המרחבים התכנוניים במדינת ישראל (התכנית נוקטת בלשון "מרקמים"), לרבות במרקם הכפרי וקובעת בין היתר, מהי קיבולת יחידות הדיר שניתן לנצל בכל יישוב כפרי.

לוח 2 שהינו נספח לתמ"א 35, מפרט את המספר המירבי של יחידות הדיור שניתנות לניצול ביישובים הכפריים במדינת ישראל. כאשר בוחנים את לוח 2 ניתן לראות, כי הקיבולת ביישובים הכפריים הינה בסך של כ- 300-500 יחידות דיור, כאשר במרכז הארץ ברוב המקרים הקיבולת הינה 300-350 יחידות דיור.

כאשר מבקשים לבדוק את קיבולת יחידות הדיור שנותרה לניצול בכל יישוב כפרי, יש למנות 2 יחידות דיור עבור כל נחלה (גם אם לא נוצלו שתי יחידות בנחלה) וכן את כל היחידות שנוצלו בהרחבות, משקי עזר ומגרשים מקצועיים.  היתרה שתיוותר הינה הקיבולת הניתנת לניצול ביישוב לצורך בנייה בנחלות, פיצול מגרשים, הכפלת נחלות, הרחבות וכו'.

על מנת שניתן יהיה ליישם את החלטה 1155, המאפשרת בניית יחידות דיור בנחלה בהתאם לקיבולת הקבועה בתמ"א 35 וכן לאור העובדה, כי החלטה 1155 מאפשרת פיצול יחידת מגורים מהנחלה, עלה הצורך לאשר יחידה שלישית בנחלה.

סיבה נוספת לכך שיש לאשר 3 יחידות מגורים בנחלה הינה, הואיל ובהתאם להחלטה 1155, במסגרת ביצוע הליך של פיצול מגרש מנחלה יש להותיר בנחלה בית מגורים אליו יוצמדו לכל הפחות 160 מ"ר וכן יש להצמיד 160 מ"ר זכויות בניה למגרש המפוצל מהנחלה, אנו נימצא במצב בו ניוותר על נחלה "נכה" שכן זכויות הבניה "מקוזזות" מהקיבולת של הנחלה ולא ניתן יהיה לממש יחידת דיור נוספת.

לפיכך, יחידה שלישית בנחלה, תהיה יחידה נפרדת הניתנת לבניה עבור "קרובו" של בעל הנחלה, אך לצורך כך צריכים להתקיים שני תנאים נוספים: הראשון, יש לתקן את תמ"א 35 ולהגדיל את מספר היחידות הניתנות לניצול והשני, יש לתקן את התב"ע החלה על כל יישוב ולקבוע כי יחידת הדיור השלישית תהיה "נפרדת" ולא מחוברת בקיר משותף ליחידה השניה כפי שקבוע נכון להיום (למעט במקרים שבהם תוקנה התב"ע במספר אזורים בפריפריה) וכן להגדיל את זכויות הבניה בתב"ע החלה על היישובים לסך של 600 מ"ר - 750 מ"ר לפחות, על מנת לאפשר מימוש של 3 יחידות בנחלה של
בשטח של 200 מ"ר - 250 מ"ר כל אחת, באופן מיטבי, עם ראייה עתידית ביחס למימוש זכויות הבניה בנחלה, פיצול מגרש/ים מהנחלה, הורשת הזכויות בנחלה למספר יורשים וכיוצ"ב.

נכון להיום, המגמה הינה לאשר בנייה של שלושה בתים בנחלה, כאשר הנושא מתחלק למרכז הארץ ולפריפריה:

במרכז הארץ - ככל וקיים מחסור ביחידות בהתאם לקיבולת הקבועה בתמ"א 35, תאושר בניה של בית שלישי בכל נחלה בהתאם למספר הנחלות ביישוב.    

לדוגמא: בישוב בו מספר הנחלות הוא: 80  וקיבולת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35 הינה 300 ונוצלו בישוב 250 יחידות דיור, נותרו לניצול 50 יחידות ולכן קיים מחסור של 30 יחידות (השלמה ליחידת דיור נוספת בכל 80 הנחלות). רשויות התכנון יאפשרו הגדלה של מספר היחידות על מנת שניתן יהיה לבנות 3 בתים בנחלה עד למספר הנחלות במושב (80 נחלות).

בפריפריה - יאושרו 3 יחידות דיור בנחלה ללא קשר לקיבולת יחידות הדיוק הקבועה בתמ"א 35.

פיצול מגרש נוסף מהנחלה:
כפי שדיברנו רבות על פיצול מגרש אחד מהנחלה וכן על חזון 3 יחידות הדירות בנחלה, אשר מתממש בימים אלה, ניתן לדבר על פיצול מגרש/ים נוספים מהנחלה.

החלטה 1155 מאפשרת פיצול מגרשים מהנחלה בהתאם להוראות התכנון והוראות תמ"א 35.

במסגרת הגדלת יחידות הדיור הקבועה בתמ"א 35, ניתן יהיה לממש פיצול/ים של מגרשים נוספים מהנחלות וכבר כיום קיימים מושבים אשר לא ביצוע הרחבות ונותרו בידיהם יתרות משמעותיות של יחידות דיור, המגישים תכניות לפיצול של שניים ועד ארבעה מגרש מנחלה.

לסיכום:
אנו יכולים להבחין כי החלטה 1155 אמנם מאפשרת יתרונות והטבות לבעלי הנחלות, אך, למרבה הצער, חבלי הבירוקרטיה מסנדלים את אפשרות להנות מהטבות אלה בשלב זה, אלא, אולי, בשלב מאוחר יותר ולאחר שהמינהל יודיע על יישום החלטה 1155.

העובדה כי רשויות התכנון תומכות באישור בניית שלושה בתים נפרדים בנחלה, מאפשרת לבעלי הנחלות לממש בצורה טובה יותר את ההטבות הגלומות בהחלטה 1155 וכן נותנת פתרון מעשי לבעיית ההורשה הקיימת בנחלות, לאור העובדה כי הנחלה ניתנת לרישום על יורש אחד בלבד.

בהתאם לנוסח הסכם החכירה המוצע על ידי המינהל בהתאם להחלטה 823 וגם בהתאם להוראות החלטה 1155, ייעוד הנחלה נותר כשהיה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 משנת 1965, למגורי בעל הנחלה ולמשפחתו לצורך עיבודה כיחידה אחת בשלמות.

למרות זאת, נוכח החלטה 1155, אנו יכולים להבחין ולצפות את השינויים והתמורות שיחולו בשנים הקרובות בנושא ניצול זכויות הבניה בנחלות, פיצול מגרשי מגורים מנחלות ומתן פתרונות לבעיות ההורשה, כך שניתן יהיה לאפשר ליותר מיורש אחד להנות מפירות הנחלה.

או מקווים כי החלטות המועצה בעתיד יטיבו עם בעלי הנחלות גם בנושא ניצול זכויות הפל"ח (פעילות לא חקלאית), והשכרת  מבני הפל"ח, על מנת לאפשר לבעלי הנחלות לגור ולהתפרנס בכבוד בנחלה גם בדור שבו החקלאות היא לא העיסוק המרכזי של הרבה מבעלי הנחלות.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

*  26.12.13
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי