ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
מימוש זכויות הבניה בנחלות לפני ואחרי החלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
צעד נוסף ליישום החלטה 1399 – 28/10/2015
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים עריכת צוואות וחלוקת הנחלה בין היורשים לפי החלטה 1155
עריכת צוואות וחלוקת הנחלה בין היורשים לפי החלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *  

חלוקת הנחלה בין היורשים, סוגיות של "בן ממשיך" ועריכת צוואות, הינם נושאים שמעסיקים רבות את בעלי הנחלות ובייחוד לאור העובדה כי הנחלה ניתנת לרישום על שם יחיד או בני זוג בלבד, כאשר הרצון פעמים רבות הוא לחלק את הנחלה באופן שווה בין היורשים.

החלטה 1155 אשר תיושם בקרוב על ידי רמ"י, מקנה לבעלי הנחלות פתרונות יצירתיים לחלוקת הנחלה בין היורשים ונמחיש זאת באמצעות סיפור מהחיים.

ראובן, היה חקלאי כל חייו, לאחר שישים שנות עבודה, הוא ביקש לערוך צוואה ולהותיר הוראות ליורשיו כיצד לנהוג בנחלה.     
ראובן סיפר שבמשפחתו היו מלחמות ירושה שפירקו את המשפחה לשנים רבות, והוא מבקש שלא לחזור על הטעות ההיסטורית שעשו הוריו ולהותיר אחריו צוואה שתחלק את הזכויות בנחלה באופן שווה בין שלושת ילדיו.     
ראובן הסביר, שחשוב לו שכל הילדים יתגוררו במושב וזהו גם רצונם. עוד הסביר, שבנו ניר בנה בית בנחלה והוא מעוניין שניר יקבל את הזכויות בבית. ראובן ביקש שבנו אורי שמתגורר כיום בבית בהרחבה במושב, יהיה זה שיקבל את הזכויות בנחלה וביקש שגם ביתו דנה תקבל אפשרות לבנות בית בנחלה.     

אז תשאלו כיצד נאפשר לשלושת ילדיו של ראובן להתגורר בנחלה? וכיצד כל אחד מהילדים יקבל חלק שווה מהזכויות שמקנה הנחלה?    

המגמה כיום הינה לאשר בניית שלושה בתים נפרדים בנחלה וזאת לאור היישום הקרוב של החלטה 1155 שמבטלת את "הרצף הדורי" וקובעת כי ניתן לבנות יחידות דיור בנחלה בהתאם לקיבולת יחידות הדיור בתמ"א 35 וכן לפצל יחידות דיור מהנחלה.     

לצורך היישום של החלטה 1155, המועצות האזוריות יתקנו את התב"ע החלה בתחומן ויקבעו הגדלה של זכויות הבניה ל כ- 600 מ"ר - 750 מ"ר (לפחות) על מנת לאפשר 3 בתים של מינימום 200 מ"ר כ"א וכן יקבעו כי שלושת היחידות יהיו נפרדות.
    
נעדכן אתכם, כי בדיונים המתקיימים בימים אלה בולנת"ע (הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים), קיימות מחלוקות בין נציגי המגזר החקלאי לנציגי הערים בנושא זה, לאור התנגדות מצד נציגי הערים ליישום של 3 בתים נפרדים בנחלה, מסיבות שהדעת כמובן אינה סובלת, כאלו שאנו שומעים שנים רבות ובתקווה שיידחו על הסף.    

עד שתינתן אפשרות לבניית 3 בתים נפרדים בנחלה וכן עד שתיושם החלטה 1155 שמאפשרת פיצול מגרשים מנחלה, אנו נדרשים לערוך צוואת הצופות פני עתיד, המאפשרות מספר אלטרנטיבות, בהתאם למציאות המשפטית שתחול בעת שאחרון מבני הזוג ילך לעולמו, כאשר נידרש ליישם את חלוקת הנחלה בין היורשים.

נחזור למקרה שלנו ונספר לכם, כי בצוואה של ראובן ערכנו את האלטרנטיבות לחלוקת הנחלה על מנת להתמודד עם המציאות בעת שנידרש להוציא את הצוואה לפועל.

במקרה שלנו, היה ברור שאורי שיקבל את הזכויות בנחלה, מקבל "נתח" גדול יותר מהזכויות והוא יידרש "לאזן" את האחים שלו בתמורה כספית.

בצוואה נקבע, כי ניר שבנה בית בנחלה יפעל לביצוע פיצול הבית מהנחלה וזאת בתוך 5 שנים מהיום שבו אחרון ההורים ילך לעולמו ובהתאם להוראות שיחולו באותה עת.

עוד נקבע, כי דנה תוכל לבנות בית שלישי בנחלה וכן לפצל את הבית מהנחלה (לאחר הפיצול של ניר) וככל ובאותה עת הוראות רמ"י ורשויות התכנון יאפשרו זאת וגם זאת לא יאוחר מתום 5 שנים מיום שאחרון מבני הזוג ילדך לבית עולמו.     
כעת היה עלינו להתייחס ל"איזון" הזכויות בין האחים ביחס לשווי של "הנכס" שכל אחד מקבל מהנחלה.

נסביר, כי באיזון הזכויות בין היורשים, כאשר אחד מהיורשים מקבל את הזכויות בנחלה ונדרש לפצות את היורשים האחרים בגין חלקיהם בעיזבון, וככל והחלקים הם שווים, יש לבחון את גובה התמורה שהיתה נותרת בידי היורש לאחר ניכוי המיסים, ככל והנחלה היתה נמכרת לצד ג' המרבה במחיר.
לצורך כך, מומלץ להיעזר בשמאי המתמחה בתחום המגזר החקלאי ולבקש ממנו לבחון את שווי הנחלה ברוטו (לפני ניכוי מיסים) וכן את שווי הנחלה נטו (לאחר תשלום כל המיסים, דמי הסכמה, מסב שבח, היטל השבחה).

את שווי הנחלה נטו נחלק במספר היורשים וכך נוכל לדעת מהי גובה התמורה שהיתה נותרת בידי כל יורש בעת מכירה לצד ג' ונבקש להותיר בידיו סכום זה לכל הפחות.

נזכור, כי כאשר קובעים בצוואה הוראה בדבר פיצול מגרש מהנחלה לטובת אחד היורשים, ערך הנחלה יופחת בסך ממוצע של כ- 30%, נוכח גריעת שטח המגרש המפוצל מחלקת המגורים והצמדת זכויות בניה מתוך הקיבולת של הנחלה, בסך מינימאלי של 160 מ"ר למגרש המפוצל ויש לקחת זאת בחשבון בעת עריכת האיזונים בין היורשים.

עוד מצאנו לאחר שומות שנערכו לצורך עריכת צוואות באזורים שונים בארץ, כי שווי הנחלה נטו שווה באופן די עקבי לשווי בית מגורים בהרחבה במושב.     
נתון זה חשוב במקומות בהם שווי הנחלות גבוה במיוחד, מה שמעלה דילמה אמתית אצל הורים שמבקשים לערוך צוואה, האם יהיה מי מהיורשים שיוכל לגייס את הסכומים לצורך איזון היורשים האחרים ככל ויקבל את הזכויות בנחלה?

מטיפול במקרים רבים, למדנו שמומלץ להותיר בידי היורשים שזכאים לפיצוי, סכום נוסף מעבר לחלקיהם בתמורה נטו, למען "הדורות הבאים ושלמות המשפחה" בסך של כ- 10% - 20% (מדובר בהמלצה בלבד).

במקרה של ראובן גיבור סיפורינו, נעזרנו בשמאי וביקשנו ממנו לבחון מספר פרמטרים:    

1. שווי הנחלה ברוטו.

2. שווי הנחלה נטו לאחר מס.

3. שווי הנחלה לאחר הליך הפיצול.

4. עלויות פיצול הבית של ניר מהנחלה.

השמאי קבע, כי שווי הנחלה נטו הינו 6 מיליון ₪, והשווי לאחר הליך הפיצול הינו 4.5 מיליון ₪.
עוד קבע, כי עלויות הפיצול יעמדו על סך של 1.8 מיליון ₪.     כלומר במקרה שלנו כל ילד זכאי ל כ- 1.5 מיליון ₪ או נכס בשווה ערך.     

בצואה נקבע, כי אורי שיקבל את הנחלה ישלם את העלויות לפיצול הבית של ניר וכן את העלויות לפיצול של דנה.

נקבע, כי ככל ויחלפו 5 שנים מיום שהאחרון ילך לעולמו ולא ניתן יהיה לבצע פיצול נוסף, דנה תקבל מאורי פיצוי כספי בתוספת 20% לחלקה.

הוסבר לראובן, כי הפיצוי שישלם אורי לאחיו, ככל והוא ישולם מכספים של אורי ולא מכספים שיותירו ההורים בקופת העיזבון, חייב במס שבח עבור דנה וניר ובמס רכישה עבור אורי. כמובן שנקבע כי תיערך שמאות מעודכנת למועד חלוקת הזכויות.    

ראובן יצא מסופק וכתב בסיום, כי הוא מקווה שהיורשים יסתדרו ביניהם בנחלה ויותירו אחריהם דורות רבים שייהנו מהנחלה שהוא הקים במו ידיו.  

אצל רבים הדילמה היא, האם להותיר יורשים "ביחד" בנחלה. העיקרון המנחה הוא "הפרדת כוחות" בזמן מוגדר, כאשר כל יורש מקבל זכויות שיירשמו על שמו ולא להותיר יורשים עם "הסכמים פנימיים" שמשולים לפצצת זמן מתקתקת.

עוד חשוב, להקדים מחשבה אם לשתף את הילדים בעריכת הצוואה, שכן מניסיון רב למדנו, שיש לבחון היטב את המעגלים בתוך המשפחה (כלות, חתנים, גיסים, והוריהם) שמעורבים בתהליך, בטרם שיתוף הילדים בתהליך ועל מנת שלא ליצור מאבקי ירושה שלא לצורך.

*   12.2.14

יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי