ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
הורשת ה"משק החקלאי" בראי החלטה 1355
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
קביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים נבחרים
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים החלטה 1355 יוצאת לדרך
החלטה 1355 יוצאת לדרך
מאת:  עו"ד אביגדור ליבוביץ  *  31.7.14

תכירו את המספר החדש של החלטה 1155 והוא מהיום 1355. מועצת מקרקעי ישראל אישרה את הפרדת החלטה 1155 לשתי החלטות: למושבים 1355 ולקיבוצים 1366.

בהחלטה 1355 הוטמעו מספר תיקונים עליהם דובר רבות מאז אישור החלטה 1155 בבג"ץ בחודש יוני 2011.

הגדלת חלקת המגורים ל- 2.5 דונם - התיקון העיקרי שנועד לייצר שוויון הינו בנושא השלמת חלקת המגורים ל- 2.5 דונם: בנחלות בהן חלקות המגורים קטנות מ- 2.5 דונם, תותר השלמתן
ל- 2.5 דונם, במרכז הארץ רק בשטח רציף וביישובים באזורי עדיפות לאומית א', ב' וקו עימות ככל הניתן בשטח רציף.

בנחלות בהן חלקות המגורים גדולות מ- 2.5 דונם, ניתן יהיה לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 דונם בתשלום של 91% אך גובה התשלום בגין חלק זה יהיה נמוך יותר מאשר זה שייגבה עבור ה- 2.5 דונם הראשונים. בעל נחלה שלא ירכוש את החלק הנוסף יוכל לעשות בו שימוש כחצר.

יישום החלטה 1355 - את החלטה 1355 ניתן ליישם בשני שלבים: שלב ראשון, תשלום דמי כניסה בסך של 3.75% בצירוף מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת קיבולת בניה של 375 מ"ר ושלב שני, תשלום דמי רכישה והשלמה ל- 33% מסך מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה.

מרכז הארץ - הנחת העבודה היא, כי במרכז הארץ בעלי הנחלות שיבקשו ליישם את החלטה 1355 ישלמו את דמי הכניסה שיעמדו על סך ממוצע של כ- 300 אלף ₪, ועל סך של עשרות אלפי שקלים באזורי עדיפות לאומית.

אזורי עדיפות לאומית - הואיל ובאזורי עדיפות לאומית יחולו הנחות אזור בגין תשלום דמי הרכישה, יש לבחון את גובה התשלום הנדרש ולהחליט אם לשלם את דמי הכניסה או את דמי הרכישה המלאים. במושבים הממוקמים בקו העימות, לא תחול עלות על ההשלמה לדמי הרכישה ואין ספק כי במושבים אלה כדאי ליישם את ההחלטה.

היטל השבחה - יש לזכור כי יחול חיוב בהיטל השבחה גם בגין תשלום דמי הרכישה וגם בגין תשלום דמי הפיצול בהתאם להחלטה 1355.

העברת זכויות - למרות כי היישום של ההחלטה הינו וולנטארי, בעת העברת זכויות בנחלה, מכירה צד ג' או העברה בין אחים, תחול חובת תשלום דמי רכישה, גם במקרים בהם חלקה א' אינה רשומה כיחידת רישום בשלמות בטאבו ולמרות שלא ייחתם הסכם חכירה בגין תשלום דמי הרכישה, מקבל הזכויות יהנה מההטבות של החלטה 1355. הסכם החכירה ייחתם לאחר שיושלם הרישום של חלקה א' בטאבו.

ביטול הנחות ופטורים - החלטה 1355 ביטלה את ההנחות והפטורים שהיו קבועים בהחלטה 534 לפיה שולמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות בנחלות.    
נבהיר, כי העברת זכויות בין הורים לילדים תהיה פטורה מתשלום דמי רכישה, אך העברת זכויות בין אחים בתמורה וגם שלא בתמורה תחויב בתשלום דמי רכישה.

הסדרים בין יורשים ועריכת צוואות - ההחלטה תקנה פתרונות יצירתיים בעת חלוקת הנחלה בין יורשים, בעריכת צוואות, בהעברות זכויות בין הדורות, ובהכשרת מבנים בנחלה וכמובן בהליכי פיצול מגרשים מנחלות ועל כן, אנו ממליצים לבחון בחיוב את תשלום דמי הכניסה המקנים שלוש הטבות מרכזיות: ביטול הרצף הדורי, ניצול 375 מ"ר במבנים בנחלה לפי תכנית תקפה, פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% בצירוף מע"מ.     
כמובן שבעת עריכת צוואות נכון להיום, יש להתייחס להוראות החלטה 1355 ולהטמיע בצוואות את החלופות והפתרונות שמאפשרת ההחלטה לחלוקת הנחלה בין היורשים.

תנאי סף לכניסה להחלטה - להחלטה שני תנאי סף מקדמיים:

תנאי ראשון - רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין -  הרישום בטאבו הוא ע"ש רמ"י בשלב ראשון, ורק לאחר שייחתם הסכם חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה יתבצע רישום ע"ש בעלי הזכויות.

לאחר שחלקת המגורים נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשלמות - תהליך זה מתבצע באופן מרוכז על ידי כל חברי האגודה ובהחלטה של האסיפה הכללית, ייחתם הסכם פרטני לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 823 - החתימה על ההסכם בשלב זה אינה כרוכה בתשלום.

בשלב שני - כל בעל נחלה יוכל לבחון באופן פרטני אם הוא מעוניין ליישם את החלטה 1355 ובהתאם להגיש בקשה לאגף חוזי חכירה לדורות ברשות מקרקעי ישראל. בעת הגשת הבקשה יש להודיע לרשות אם בעל הנחלה מעוניין לשלם את דמי הכניסה (3.75%) או את דמי הרכישה (33%) ויש להתחייב כי בעת המצאת השומה יתבצע התשלום.

תנאי שני - הסדרה של חריגות בניה ושימושים חורגים - זהו תנאי מרכזי ויסודי שיש לשים לב היטב אליו ולא לפעול ולבצע פעולות תכנון בטרם יוסדרו חריגות בניה ו/או שימושים חורגים. נזכיר, כי החלטה 1355 מאפשרת פתרונות יצירתיים להכשרה של מבנים בנחלה שאין להם היתר בתנאים מסויימים ולהלן יובא סיפור לדוגמא.

פיצול מגרש מנחלה - לצורך ביצוע הליך של פיצול מגרש מנחלה, יש לזכור, כי על מנת לבצע את הליך הפיצול בהתאם להחלטה 1355 יש לעמוד בתנאי מרכזי כי חלקה א' של הנחלה רשומה בשלמות בטאבו וכמובן להסדיר שימושים. את הבדיקה ניתן לבצע בקלות באתר של הטאבו באינטרנט, יש להכניס את מספרי הגוש והחלקה ולוודא כי חלקה א' רשומה בשלמות.

מקרה לדוגמא ליישום החלטה 1355 - נמחיש את ההטבה שמקנה תשלום דמי הכניסה להחלטה 1355 במקרה המטופל על ידנו בימים אלה: בעל נחלה במרכז הארץ ביקש להעביר את הזכויות בנחלה לבנו ללא תמורה. בנחלה בנויים שלושה בתי מגורים, כאשר רק שניים מהם בנויים בהיתר. המבנה השלישי הוסב ממבנה חקלאי לבית מגורים ללא היתר לפני כשלושים שנה. לבעל הנחלה אין נכד נשוי ולכן לא ניתן היה עד היום לבקש היתר למבנה השלישי. הצענו לבעל הנחלה להצטרף להחלטה ולשלם את דמי הכניסה, כך תבוטל הדרישה לרצף הדורי וניתן יהיה לבקש היתר למבנה השלישי עבור ילד נוסף. העברת הזכויות לבן תתבצע לאחר שיוסדר ההיתר למבנה השלישי ונבהיר, כי הרשות עשויה לדרוש דמי שימוש בגין המבנה השלישי ויש להיערך לכך. הרשות כבר הבהירה כי ההטבות שמקנה החלטה 1355 לא נועדו על מנת להכשיר שרצים ולפיכך, כל מקרה ייבחן לגופו וזאת גם בהתאם להחלטת הנהלת הרשות 3139 מינואר 2012 שקבעה כי במקרים בהם ניתן להכשיר את המבנה השלישי לפי החלטה 1155 (1355), לא יוגשו תביעות משפטיות.

לסיכום - בשלב זה, קיים חוסר בכח אדם ולא פורסמו נהלי עבודה לפיהם אמורים לעבוד הפקידים במחוזות ועל כן יחולו עיכובים ביישום ההחלטה. בנוסף, פקידי הרשות לא קיבלו את ההכשרה המתאימה ליישום ההחלטה ולחישוב השומות בגין דמי הרכישה בעת העברת זכויות, אך יש להיערך לביצוע תשלום זה שיהיה גבוה יותר בעסקאות במרכז הארץ ולקבוע הוראות מתאימות בהסכמי המכר.

ההמלצה לביצוע מחר בבוקר עבור בעל נחלה שזכויותיו רשומות בטאבו ובנחלה אין שימושים לא מוסדרים, להגיש בקשה פרטנית ליישום החלטה 1355 ולשלם את דמי הכניסה או דמי הרכישה ולהפעיל שיקולים בהתאם לאזור בו ממוקמת הנחלה וכך להנות מההטבות שמקנה ההחלטה.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, מינהל ומיסוי מקרקעין www.lieblaw.co.il

יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי