ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
יש לפעול להשלמת הליכי השיוך הקנייני בקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
הכנת המושב והנחלות לעידן שלוש יחידות בשלושה מבנים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים סיפור על נחלה, אמא ובת והבן ממשיך
סיפור על נחלה, אמא ובת והבן ממשיך
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

סיפור נוסף על מערכת יחסים בעייתית בין אמא, בת והבן ממשיך הגיע לשולחננו והפעם נדרשנו למצוא פתרון יצירתי על מנת לסייע לאמא מבוגרת ולביתה להציל את הבית שנבנה על ידי הבת בנחלה מפני האח הבוגר המתגורר גם הוא בנחלה ולפניכם סיפור המקרה.

דליה התאלמנה מבעלה לפני חמש שנים ונרשמה כבעלת מלוא הזכויות ביחס לנחלה.

דליה מתגוררת בנחלה מזה כחמישים שנה בבית בן כ- 60 מ"ר המוגדר בהיתר הבניה כבית הראשי בנחלה.

בתה של דליה, אורית בנתה בית בנחלה לפני כשלושים שנה והיא מתגוררת בו עם משפחתה בשכנות טובה לדליה.

הבן הבכור יוסי מתגורר ביחד עם משפחתו מזה למעלה מעשרים שנה, בבית מגורים שהוסב ללא היתר ממחסן חקלאי הנמצא בשטח חלקת המגורים.

בטרם הלך לעולמו אב המשפחה, התקיימו הליכים משפטיים בין ההורים לבין יוסי בשאלה האם יוסי מוגדר כבן ממשיך ולפיכך הוא זכאי לקבל את הזכויות בנחלה לאחר שההורים ילכו לעולמם לאור כך שיוסי קיבל מהוריו הבטחות בע"פ במהלך שנים כי הוא יקבל את הזכויות בנחלה לאחר שהם ילכו לבית עולמם.     
ההורים ביקשו להעביר את הזכויות בצוואה לבתם דליה והתוצאה היתה שכל המשפחה מצאה את עצמה בהליכים על מנת לברר את השאלה מי יהיה זכאי לקבל את הזכויות לאחר שההורים ילכו לעולמם.

לאחר הליכים סבוכים ומתישים שהביאו להרס רב במשפחה, הגיעו הצדדים להסכמה, כי יוסי יקבל את הזכויות בנחלה לאחר שההורים ילכו לבית עולמם.

עם חלוף השנים התבגרה דליה וכעת נותרה השאלה מה יעלה בגורלה של אורית ומשפחתה אשר בנתה את ביתה בנחלה ומתגוררת בו שנים רבות, לאחר שדליה תלך לבית עולמה?

החשש הגדול היה שיוסי לא יאפשר לדליה לבצע הליך של פיצול הבית מהנחלה והמלחמה על הזכויות תחל לאחר שהאם תלך לעולמה. לאורית היה ברור שהיא לא תוכל לעמוד בהליכים משפטיים ואנו נדרשנו למצוא פתרון שיבטיח את הזכויות של אורית בבית.

לאחר שבחנו את ההיבטים המשפטיים, המיסויים והתכנוניים ביחס לנחלה, החלטנו לבצע הליך של העברה ללא תמורה של הזכות במגרש עליו בנוי הבית של דליה שיפוצל מהנחלה. בתהליך זה חתמו דליה וביתה על תצהירי העברה שקבעו כי הזכויות בבית הינם של אורית וכי היא תקבל ללא תמורה זכות במגרש בשטח של כ- 500 מ"ר עליו בנוי בית המגורים שיפוצל מהנחלה. בנוסף חתמה דליה על יפוי כח בלתי חוזר המאפשר ביצוע של כל הפעולות הנדרשות הן במישור הקנייני והמיסויי והן במישור התכנוני, על מנת להשלים את המתנה ולהעביר את הזכויות בבית ע"ש אורית.

התצהירים דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין, אשר בחנו את העסקה וקבעו את השווי של הזכויות בהתאם לשווי הבית שעדיין לא פוצל מהנחלה. יובהר, כי העברת המגרש המפוצל ללא תמורה מהאמא לביתה פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה נמוך (1/3 ממס הרכישה הרגיל).

שווי הזכויות, לצורך חישוב מס הרכישה, נקבע בהפחתה ביחס לשווי השוק של הבית, לאור העובדה כי בשלב זה לא מדובר במגרש סחיר ועל כן שולם מס רכישה מופחת. נסביר בנקודה זו, כי בתהליך פיצול הבית מהנחלה, תשלם אורית מס רכישה נוסף בסך של 6% בגין דמי ההיוון שישולמו לרשות בגין רכישת הזכויות. אישורי המיסים (מס רכישה ומס שבח) נדרשים גם על מנת שבבוא העת ניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה בטאבו.

עוד הוחלט, כי הליך פיצול הבית מהנחלה יחל באופן מידי ולצורך כך, אורית שכרה שירותי אדריכל הבקיא בתחום על מנת שיתחיל בהליך הכנת התב"ע. לאור העובדה כי הליכי אישור התב"ע אורכים זמן רב, ובעוד התהליך קורם עור וגידים, הלכה דליה לבית עולמה.

כחודש לאחר שדליה הלכה לבית עולמה קיבלה אורית מכתב מאחיה יוסי המורה לה לעזוב את ביתה ביחד עם משפחתה בתוך 6 חודשים מקבלת המכתב. בתגובה הובהר ליוסי, כי אורית קיבלה את הזכות לבצע הליך של פיצול ביתה מהנחלה עוד כשדליה היתה בחיים וכי הליך הפיצול נמצא בתהליכים מתקדמים.

הצדדים נפגשו במסגרת הליכי גישור ולאחר שיוסי הבין את המצב המשפטי "הבעייתי" מבחינתו, הוא החליט לוותר על המלחמה מול אחותו והסכים לאפשר לה לסיים את הליכי הפיצול ולרשום את הזכויות בבית על שמה.

במקרה המתואר לעיל, סבך הטעויות החל כאשר ההורים אפשרו ליוסי לבנות את הבית בנחלה, מבלי שהם חתמו עמו על הסכם המסדיר את הזכויות שלו בבית ובנחלה בכלל. מצב זה וטעויות נוספות שעשו ההורים במהלך הדרך, אפשרו ליוסי לנצל את החולשה של ההורים ולקבל בסופו של יום את הזכויות בנחלה. התנהלות זו אף העמידה בסיכון את הזכויות של אורית על ביתה וייתכן כי במקרה אחר הדברים לא היו "מסתדרים" כמו במקרה שלנו והאחים היו נלחמים ביניהם שנים בבתי משפט ומפרקים כליל דורות של המשפחה.

במקרה שלנו נזכיר, כי הבית של יוסי נבנה ללא היתר וכי בתהליך העברת הזכויות וביצוע הליך פיצול הבית של דליה מהנחלה, צריך יהיה להתמודד ראשית, עם הבית של יוסי הבנוי ללא היתר ובנוסף, עם סיכון לדרישה של דמי שימוש מצד רמ"י בגין השנים בהם נעשה שימוש בשטח המבונה ללא היתר, דבר שעשוי להשית הוצאות של עשרות ומאות אלפי שקלים על יוסי.

המסקנות המתבקשות מהסיפור שהובא לעיל הינן, כי יש להקפיד ולחתום על הסכם עם הילדים בטרם הבניה בנחלה במסגרתו יוסדרו הזכויות של הילדים בבית שייבנה על ידם ובמימונם ואף יובהר, כי הזכויות בנחלה שייכות להורים בלבד ושיקול הדעת בכל מקרה נותר בידיהם.

הסכם זה, יאפשר להתמודד בצורה הטובה ביותר עם סיטואציות שיתרחשו בעתיד ולא יאפשר לילדים לבצע פעולות בניה בנחלה ללא היתר בהתאם להוראות שייקבעו בהסכם.

ההסכמות מראש, יחסכו לצדדים עלויות, הוצאות, ועגמת נפש, וימנעו מצב בו הרשויות יפעלו כנגד ההורים במסגרת הליכי אכיפה בגין בניה ללא היתר וידרשו הסדרה, הריסה, קנסות, דמי שימוש וכו'.

הצעתי היא, כי לא תאפשרו לילדים להסב מבנים בנחלה לבתי מגורים ללא היתר, הצעה זו טובה להורים ולילדים כאחד. נכון, כי בשלב הראשון נראה "קורץ" להסב מבנה לבית מגורים שהרי שנים רבות השכנים עושים זאת "ולא עשו להם דבר" או "למה שאלינו יגיעו אתה יודע מה קורה במושב?"     

אז חשוב שתדעו - נכון הוא ששנים רבות לא התבצעה אכיפה בנושא של חריגות בניה באופן גורף אלא באופן סלקטיבי בלבד - אך במצב השורר כיום, ובמסגרת הגברת האכיפה מצד רמ"י והיישום של החלטה 1355 במושבים, פעולות של בניה ללא היתר, שימושים חורגים ושימושים לא מוסדרים, מסכנים את בעל הנחלה באופן לא סביר מה שעשוי להשית עליו עלויות ניכרות שברוב המקרים לא מצויות בכיסו ובד"כ הם יושלמו על ידו למרות שהילדים ביצעו את ההפרות.     

במקרים לא מבוטלים בהם לא נחתמו הסכמים בין הורים לילדים, הורים הגיעו למצב שאין להם שליטה על הנחלה וכאשר הם התבגרו התלות שלהם בילדים הלכה וגברה והביאה לכך כי הם ביצוע פעולות ביחס לזכויות בנחלה שלא היתה להם כל כוונה לבצע.     

הסכם בין הורים לילדים מגדיר את מערכת היחסים באופן מדוייק ומאפשר "שקט" בתוך המשפחה בייחוד במקרים בהם ילד אחד בונה בית בנחלה ואחרים אינם מתגוררים במושב וחוששים למצבם.

יש לשמור מכל משמר על הזכות של ההורים להוריש, למכור, לשעבד ולבצע כל פעולה לפי שיקול דעתם הבלעדי עד שילכו לבית עולמם. בהסכם שייחתם בין ההורים לילדים יש לשים לב היטב לסוגיית ההלוואה שמבקש הילד הבונה לקבל מהבנק כאשר הנחלה רשומה ע"ש ההורים.    

חשוב להדגיש בהסכם, כי לבן הזוג של הבן/הבת אין זכויות בנחלה מכל מין וסוג, אלא זכויות בחלק המבונה בלבד וכן להביא לכך שייחתם הסכם ממון המסדיר את היחסים בין הילד/ה לבן/בת הזוג.

במקרה אשר טופל על ידנו, התערערו יחסים במהלך בניה של הבית בנחלה בין ההורים לבין הבן ובת זוגתו, כאשר הבניה החלה והבקשה לחתום על ההסכם הגיע מצד ההורים במהלך הבניה. הבן ובת זוגתו סירבו לחתום על הוראות ההסכם שקבעו כי לילדים אין כל חלק בנחלה למעט "בבלוקים" וכי ניתן יהיה לפנות אותם מהנחלה בכפוף להשבת העלויות בגין "הבלוקים" בכל עת בהתאם לשיקול דעת ההורים. במקרה זה המחלוקת נפתרה בגישור, אך היא בנקל היתה יכולה להגיע להליכים משפטיים סבוכים ולגרום לקרע עמוק במשפחה.

על כן, תקדימו מחשבה ותבצעו את ההסדרה של היחסים בטרם הבניה ולא במהלכה או לאחריה, גם אם אתם סמוכים ובטוחים כי במשפחה שלכם זה לא יקרה.

כאשר בסיפור מעורבים נחלה אחת, מספר ילדים, כלות, חתנים, חותנים וחותנות, גם במשפחה הטובה ביותר הדברים יכולים להסתבך ולהגיע למחוזות עליהם לא חלמתם ואם תביטו מסביבכם אני בטוח שתוכלו לראות זאת קורה במציאות.

נסיים בעדכון, כי החלטה 1355 שביטלה את החלטה 1155 קיבלה תוקף ונחתמה על ידי שר האוצר ביום 29.6.14. החלטה 1355 הטמיעה לתוכה מספר תיקונים להחלטה 1155 והתיקון העיקרי הוא בנושא אישור הגדלה של חלקת המגורים ל- 2.5 במחוז מרכז בשטח רציף ובאזורי עדיפות לאומית בשטח רציף ככל שניתן. ההחלטה קבעה כי רמ"י צריכה לגייס כח אדם על מנת שניתן יהיה ליישם אותה באופן שוטף.    


נכון להיום, אגף חוזים לדורות בהתיישבות מטפל במקרים מיוחדים ובפניות בודדות נוכח העדר כח אדם.     
בזמן הקרוב רמ"י תפרסם את נהלי העבודה שהוטעמו תוך כדי עבודה במסגרת הפיילוט הנערך במושבים קדרון ואמץ ואף תרחיב את הפיילוט למושבים נוספים.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי