ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
דילמות מוסריות לקראת ראש השנה בנושא "משפחה ונחלה"
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
פיצול נחלה לפי החלטה 1155 או הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים החלטת הנהלה 3139 מיום 17.1.2012 - "התחשבנות מחדש" הסדר הביניים ליישום החלטה 1355
החלטת הנהלה 3139 מיום 17.1.2012 - "התחשבנות מחדש" הסדר הביניים ליישום החלטה 1355
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ  *

כפי שהסברתי בעדכונים האחרונים, בשלב זה, הרשות עדיין לא פרסמה את נהלי העבודה להחלטה 1355 וכל המידע הקיים ברשותנו נלמד על ידי "ניסוי ותהייה" ומתוך שאלות שאנחנו מפנים לפקידי הרשות בניסיון להתמודד עם הנושאים בהם אנו פועלים בנושא יישום החלטה 1355 לאחר בקשות ושאלות רבות שמופנות אלינו בנושאים אלה.

לאור העובדה כי אין בנמצא נהלי עבודה ליישום החלטה 1355 נותר לנו ללמוד מהניסיון בשטח ולהסיק מסקנות מכל מקרה ומקרה שמגיעים לטיפול בנושאים עיקריים אלה: העברת זכויות בין בני משפחה, מכר נחלות, הורשה וצוואות, תוספות בניה בנחלות, פיצול מגרשים מנחלות.

אנו נדרשים לתת ללקוחות ייעוץ כיצד להתמודד עם הפעולות שלעיל במסגרת ההחלטות הקיימות וכיצד הן מושפעות מהחלטה 1355 למרות שההחלטה עדיין לא מיושמת באופן מלא על ידי הרשות. המסקנות מקבלות מקבל ביטוי בצוואות שאנו מכינים וצופות פני עתיד.

אז מה עושים ב"תקופת הביניים"?    
בעל הנחלה עומד מול סוגיות כבדות משקל ובעלות משמעות כלכלית, בעת שהוא מבקש לבצע בנחלה את אחת מהפעולות המפורטות לעיל ולקבוע - האם נכון יהיה לשלם לרשות את התשלומים הנדרשים בהתאם להחלטות הקיימות או לבקש ליישם את החלטה 1355 ולהותיר בידיו את האפשרות לבקש מהרשות "התחשבנות מחדש" כאשר הרשות תודיע על יישום מלא שם החלטה 1355?

"התחשבנות מחדש" הוא מונח שנקבע בהחלטה הנהלה 3139 שהתקבלה בחודש ינואר 2012.     
ההחלטה התקבלה כחצי שנה לאחר שהחלטה 1155 אושרה בבג"ץ (9.6.2011) ומטרתה הינה להתמודד עם "תקופת הביניים" עד שתיושם החלטה 1355 באופן מלא ולאור פניות שהופנו לרשות לאחר הבג"ץ על ידי בעלי נחלות ליישום ההחלטה.

בשלב זה ועד שהרשות תודיע על יישום מלא של החלטה 1355, על בעלי הנחלות להכיר היטב את החלטת הנהלה 3139 ולבקש ליישם את העקרונות הקבועים בה בעת שהם נדרשים לשירות מהרשות בנושאים שפורטו לעיל ובנושאים נוספים וזאת בכדי לשמר לעצמם את האפשרות להתחשבנות מחדש ככל והחלטה 1355 מטיבה עימם.

עיקרי החלטת הנהלה 3139:

  • א.תנאי סף:
  • 1.תצ"ר רשומה - ניתן יהיה להצטרף על בסיס מפה מצבית וחתימת שני שכנים.
  • 2.תשלום חבות עבר בגין דמי חכירה.
  • 3.עיבוד חלקה א' ברציפות.
  • 4.יש להוסיף את התנאי של הסדרת שימושים ותשלום חובות עבר הקבוע בהחלטה 1355.
  • ב.ביצוע פעולות בנחלה בתקופת הביניים החל מיום 9.6.2011 ועד למועד יישום מלא של החלטה 1355:
  • 1.הפעולות בנחלה:
  • 1.1תוספות בניה.
  • 1.2פיצול מגרש מנחלה.
  • 1.3העברת זכויות.
  1. 2.מה לדרוש מהרשות בעת פניה לביצוע פעולה בנחלה?
    בעת ביצוע אחת הפעולות המנויות לעיל, יכול בעל הנחלה לדרוש מהרשות כי תיושם לגביו החלטה 1355 - הדרישה תתבצע באמצעות מכתב שיפנה בעל הנחלה לרשות ויישמר בתיק הנחלה בכדי שיעשה בו שימוש בעת שתיושם ההחלטה באופן מלא.
  1. 3.איך תפעל הרשות בתקופת הביניים?
  2. 3.1בשלב ראשון - הפעולות שלעיל יבוצעו בהתאם להחלטות קיימות של הרשות והתשלומים ישולמו בהתאם לכך.
  3. 3.2בשלב שני - במהלך 6 חודשים מהמועד שבו הרשות תודיע כי היא מיישמת באופן מלא את החלטה 1355 ניתן יהיה לפנות ולבקש התחשבנות מחדש ולדרוש השבה של כספים ככל ושולמו תשלומים גבוהים בהתאם להחלטות קיימות בהשוואה לאלו שאמורים היו להיות משולמים בהתאם להחלטה 1355 (לא מדובר ב"קלישאה" אלא בהוראה ברורה בהחלטה).
  1. 4.  3יחידות דיור בנחלה - במקרים בהם קיימות 3 יחידות דיור בנחלה, ולרוב מדובר על יחידה שבנויה שלא בהתאם להיתר - הרשות לא תפעל בהליכים משפטיים ויש לדרוש ולבקש כי היחידה תוסדר בהתאם להוראות ההחלטה ובמסגרת ביטול "הרצף הדורי" לאחר תשלום דמי הכניסה בסך של 3.75% + מע"מ.
    התנאי - כי ניתן יהיה להסדיר את היחידה הנוספת מבחינת הוראות התכנון.
    בעיה להתמודדות - הוראה זו לא חלה על הועדה המקומית לתכנון ובניה שיכולה להגיש כתב אישום בגין בניה או שימוש שלא כדין ויש להסדיר את "הפער" מול הועדה במסגרת הסדרים פרטניים.
סוגיה לטיפול במסגרת התנגשות בין החלטת הנהלה 3139 להחלטה 1355 בעת העברת זכויות:
אני מבקש להצביע על סוגיה עמה אנו מתמודדים שנולדה כתוצאה מהתנגשות בין סעיף 4.8.2.1 להחלטה 1355 לבין הוראות החלטת הנהלה 3139, כפי שיפורט להלן:

כפי שהסברתי בעדכונים קודמים, בעת העברת זכויות בעל הנחלה נדרש באופן "כפוי" להיכנס להסדר הקבוע בהחלטה 1355 ולשלם את דמי הרכישה במקום דמי ההסכמה שהיו נהוגים עד היום.

עוד הסברתי, כי לאור העובדה שהרשות אינה ערוכה כיום להתמודד עם הפניות ליישום החלטה 1355 נוכח העדר בכח אדם, לא יוצאו שומות "דמי רכישה" בעסקאות שיוגשו לרשות בתקופת הקרובה ועד ליישום מלא של ההחלטה על ידי הרשות.

סוגיה שעולה רבות בהסכם המכר הינה - ההסדר של תשלום הפערים בין גובה דמי ההסכמה לגובה דמי הרכישה. ההסדר הנוהג בהסכמים כיום הוא שהקונה משלם את הפער בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה שכן הוא הנהנה מההטבות שיינתנו במסגרת דמי הרכישה ולאור העובדה כי אנו שרויים בתקופת ביניים ומחירי הנחלות עדיין לא מגלמים את גובה דמי הרכישה ועל כן, מוכרים לא מעוניינים "לספוג" את הסיכון של דמי הרכישה.

כעת נפנה לשאלה - מה ייעשה במקרה בו המוכר משלם את דמי ההסכמה ובעת שהרשות תודיע על יישום החלטה 1355 הקונה יפנה לרשות ויבקש ליישם את ההחלטה ולשלם את דמי הרכישה?  בכמה יזוכה הקונה עבור דמי הרכישה?

בכדי לענות על השאלה שלעיל נפנה לשני מקורות:

  1. 1.סעיף 4.8.2.1 להחלטה 1355 - בסעיף זה נקבע כי בעסקאות שבוצעו החל מ- 1.1.1993 דמי הרכישה יעמדו על סך של 20% בלבד.
  1. 2.החלטת הנהלה 3139 - ההחלטה קובעת כי בעת ביצוע העסקה יכול בעל הנחלה לבקש ליישם את החלטה 1355 ולמעשה לשלם דמי רכישה. לאור אי יישום ההחלטה על יד הרשות, יוכל בעל הנחלה לבקש התחשבנות מחד בתוך 6 חודשים מהמועד בו הרשות תודיע על יישום ההחלטה.
    כלומר, בעת ביצוע העסקה וככל וההחלטה היתה מיושמת יכול היה בעל הנחלה לשלם את דמי הרכישה ובמקרה זה, הקונה היה מקבל נחלה עם חלקת מגורים מהוונת, פטורה מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים, מלוא זכויות הבניה קיימות ועתידיות שולמו, ושולם עבור פיצול מגרשים מהנחלה.
התוצאה - בהתאם לנוסח החלטה 1355 בכל מקרה יידרש הקונה לשלם 20% בגין דמי רכישה. הקונה  מקבל הנחה מקסימאלית של 13% למרות שבהחלטת הנהלה 3139 נדרש היה לזכותו במלוא דמי ההסכמה!!!     

להבהרת הדברים נביא דוגמא:    
נחלה נמכרה ביום 6.10.2014 בסך 5,000,000 ₪.    
המוכר שילם דמי הסכמה מיליון ₪.    
הקונה מבקש ליישם את החלטה 1355 ביום 6.10.2015 - מה יהיה גובה דמי הרכישה?    
שווי חלקת המגורים    - 4 מיליון ₪ (השווי כולל את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ואפשרות לפיצול מגרשים מהנחלה).    
דמי הרכישה יעמדו על  20% - 800,000 ₪.     
    
התוצאה - הרשות מקבלת תשלום של מיליון ₪ מהמוכר ביום 6.10.2014 ועוד סך של 800,000 ₪ מהקונה ביום 6.10.2015!!!    

*  6.10.14

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי