ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
מועצת מקרקעי ישראל קבעה הקלות לתוספת בניה למגורים עד 240 מ"ר למשך שנתיים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
בניה עצמית בהרחבות קהילתיות במושבים וקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים ארבעה פטורים במשפחה אחת

ארבעה פטורים במשפחה אחת
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער (רו"ח)

במאמרים קודמים עמדנו על החשיבות הרבה בעריכת הסכם ממון, אשר יש לו השפעות מהותיות על זכויות הצדדים ביחס לזכויות בנחלה.

נזכיר, כי ההמלצה היא להורות לילדים לחתום על הסכם ממון עם בן/בת הזוג בטרם בניית בית בנחלה, על מנת להגן על זכויות ההורים בעת פרידה של הבן או הבת מבן או בת הזוג וכן על הסכם בין ההורים לילדים המסדיר את הזכויות בבית שייבנה בנחלה וכן את זכויות הפיצול ככל ונדרש ובנוסף יש לחתום על צוואה המסדירה הוראות ביחס לבית שייבנה, פיצול הבית, הורשת הנחלה, תשלום דמי איזון וכו'.

בנוסף, ביקשנו כי ייחתם הסכם ממון בין בעלי נחלות שבני זוגם הלכו לבית עולמם והכניסו בן או בת זוג לחייהם, על מנת להגן על זכויות הילדים ביחס לנחלה ובכדי שהזכויות לא יעברו בסופו של יום לידי בן/בת הזוג שיוגדר כידוע בציבור.    

במאמר זה נבקש לעמוד על השלכות המס של הסכם ממון לאור הילכת יגאל שלמי בבית המשפט העליון (ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה).

בטרם ניתן פסק הדין העמדה המשפטית של רשויות המס היתה כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין – הינה חזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה - לפיה ראו במוכר ובן זוג "מוכר אחד" לצורך קבלת הפטור ממס שבח או לצורך ליניאריות מוטבת בעת מכירת דירת מגורים, וזאת גם אם בני הזוג ערכו ביניהם הסכם ממון במסגרתו שמרו על עקרון "ההפרדה הרכושית" בניהם ביחס לנכסים שנצברו לפני מועד הנישואין.    

לדוגמא: בני זוג הגיעו לחיי הנישואין עם דירת מגורים לכל אחד מהם וערכו הסכם ממון בו נקבעה הפרדה רכושית לגבי כל אחת מהדירות. לאחר הנישואין הבעל, לדוגמא, מחליט למכור את הדירה שלו בפטור ממס שבח. הבעיה שנוצרה היא, שרשויות המס טענו במקרה זה, שיש לתא המשפחתי 2 דירות ובנוסף, מכירה זו נחשבה כמכירה גם עבור האישה, לאור עיקרון התא המשפחתי לפיו רואים בני זוג "כמוכר אחד". במקרה זה, האישה נאלצה להמתין פרק זמן (שיכול היה להיות גם 4 שנים בעבר) עד שהתאפשר לה למכור את הדירה שלה בפטור ממס שבח.     
ואולם,
עמדה זו של רשויות המס התהפכה בפסיקת בית המשפט העליון בפרשת יגאל שלמי בו נקבע, כי חזקת התא המשפחתי היא חזקה הניתנת לסתירה בהתקיים שני התנאים הבאים:     

תנאי ראשון - בני הזוג ערכו הסכם ממון בו נקבעה הפרדה רכושית ביניהם ביחס לנכסים שכל אחד הביא לתא המשפחתי.     

תנאי שני - הצדדים הוכיחו כי ההפרדה הרכושית שנקבעה ביניהם התקיימה הלכה למעשה בפועל.
אם יעלה בידי בני הזוג להוכיח כי שני תנאים האמורים לעיל התקיימו, אזי יוכלו הם לנצל בצורה מיטבית את הפטורים ממס שבח.

להלן דוגמאות להבהרת העניין:

דוגמא ראשונה - שמעון ושרה באו כל אחד מהם לחיי הנישואין עם דירת מגורים השייכת לכל אחת מהם בנפרד. הם ערכו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה לגבי כל אחת מהדירות. הדירות מושכרות ודמי השכירות אינם נכנסים לחשבון הבנק המשותף שלהם אלא שכל אחד מכניס את דמי השכירות המתקבלים, לחשבונו הפרטי והכספים משמשים אותו לצרכיו בלבד. במצב זה, יוכל לשמעון למכור את דירתו בעילת הפטור של דירה יחידה הואיל ואין לו זכויות בדירה של אשתו (מכוח הסכם הממון ומכוח ההפרדה הרכושית הלכה למעשה בפועל). גם שרה תוכל לבחור אף היא בפטור ממס שבח של דירה יחידה מכוח אותו עיקרון.

דוגמא שניה - ראובן נשוי ללאה שבאה לחיי הנישואין עם 2 דירות מגורים משלה שלגביהן ערכה הסכם ממון עם ראובן לפיו 2 דירות המגורים שייכות בלעדית רק לה. הדירות מושכרת ודמי השכירות משמשות רק את לאה. לאה מכרה את 2 הדירות לפי הליניאריות המוטבת. כעת, ראובן ירש נחלה ובה שני בתי מגורים. ראובן מעוניין למכור את הנחלה. הבעיה: בתקופה שבין 1.1.14 ועד 31.12.17 יכול "תא משפחתי" (ראובן ולאה) לבחור בליניאריות המוטבת רק פעמיים. ואילו בסיפור שלנו הליניאריות המוטבת נוצלה על ידי לאה בעת מכירת הדירות. ואולם, לאור הילכת יגאל שלמי לעיל, יכול ראובן לטעון כי אף הוא זכאי לבחור בליניאריות המוטבת לגבי 2 הבתים שבנחלה, כיוון שהחזקה לפיה רואים את לאה ואותו "כמוכר אחד" הינה חזקה הניתנת לסתירה (באמצעות הסכם הממון והשימוש בפועל בדמי השכירות).    
התוצאה היא, כי גם לראובן עומדת הזכות למכור 2 דירות בליניאריות המוטבת. בכך למעשה הגדילו בני הזוג את "סל מכירת דירות המגורים" בליניאריות המוטבת משתי דירות לארבע דירות מגורים והותירו בכיסם תמורה גבוהה באופן ניכר.    

בכדי להביא לתוצאות מס מיטביות יש לבחון את מצבת הנכסים של המשפחה ולפעול לאחר שנשקלו השיקולים המשפטיים ושיקולי המיסוי ולהסדירם בהסכמים מתאימים. כל מקרה ייבחן לגופו ולהתנהגות הצדדים, כפי שהוסבר במקרים שהובאו לעיל, יש השפעה מכרעת על החלטות המס.


הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי