ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
החלטת הנהלה 3139 מיום 17.1.2012 - "התחשבנות מחדש" הסדר הביניים ליישום החלטה 1355
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוקשים בעריכת צוואות במגזר החקלאי
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים הכנת המושב והנחלות לעידן שלוש יחידות בשלושה מבנים
הכנת המושב והנחלות לעידן שלוש יחידות בשלושה מבנים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

שלוש יחידות בשלושה מבנים:
בימים אלה התבשרנו כי הולנת"ע אישרה את המתווה של שלוש יחידות בשלושה מבנים. יוצא מכך, כי ככל והמועצה הארצית לתכנון תאשר את המתווה שאושר בולנת"ע נוכל לבנות בית
שלישי נפרד בנחלה.
עד היום ניתן היה לבנות בנחלות שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר היחידה הקטנה בשטח של 55 מ"ר נבנתה עם קיר משותף לאחת היחידות ולא נחשבה במניין יחידות הדיור של המושב.

תמ"א 35:
תכנית מתאר ארצית 35 קובעת את הוראות התכנון בכל מרקם במדינת ישרא
ל לרבות המרקם הכפרי. לוח 2 של התכנית קובע כמה יחידות דיור ניתן יהיה לבנות בכל מושב. במרכז הארץ כמות היחידות הינה 300-350 יחידות ובפריפריה ניתן למצוא יישובים של עד 450 יח"ד ולעיתים יותר.
מניין יחידות הדיור מתבצע כך שבכל נחלה נספרות שתי יחידות דיור (גם אם לא נבנו שתי יחידות), בנוסף ייספרו יחידות הדיור בהרחבה, משקי עזר ומגרשים מקצועיים. ברוב המושבים נוצלה קיבולת יחידות הדיור ובהרבה מהם כמות היחידות שנותרה אינה מאפשרת בניית בית שלישי בכל נחלה. במושבים בהם לא התבצעה הרחבה נמצא שניתן כבר כיום לבקש לאשר תב"ע שתנצל שלוש יחידות בשלושה מבנים ובחלק מהמועצות ישנן תכניות שמאפשרות את בניית היחידה השלישית בנפרד משתי היחידות האחרות (עמק יזרעאל לדוגמא).
בהתאם להמלצת הולנת"ע במרכז הארץ תתווסף כמות יחידות בהתאם למספר הנחלות, מעבר לקיבולת שנותרה, על מנת לאפשר יחידה שלישית בכל נחלה ובפריפריה היחידה השלישית לא תיספר בכמות היחידות בתמ"א 35. בהמשך אנו מקווים כי תמ"א 35 תתוקן כך שניתן יהיה לבנות במרכז הארץ כ- 550 יח"ד בממוצע.

החלטת האגודה על פיצול ראשון ושני בנחלות:
אגודות מאפשרות כיום ביצוע פיצול ראשון בנחלות שאינו נספר מעבר לקיבולת היחידות האמורה לעיל (כלומר הפיצול הראשון הינו על חשבון היחידה השניה שנספרת בכל הנחלה), אך פיצול שני במסגרת בית שלישי בנחלה (במושבים בהם קיימת יתרה בקיבולת יחידות הדיור) מוקפא כיום בהרבה מושבים על מנת שלא ליצור מצב של "כל הקודם זוכה". מדיניות זו אכן ראויה ואנו ממליצים להמתין לתיקון תמ"א 35 בהתאם לאמור לעיל בכדי לאפשר שיוון בין חברי האגודה.

הכנת תב"ע למושב:
בכדי להיות מוכנים לבית השלישי בנחלה אגודות רבות פועלות כיום להכנת תב"ע במסגרתה נקבעות הוראות ביחס לבניית שלוש יחידות בשלושה מבנים, הגדלת קיבולת זכויות הבנייה ל- 750 מ"ר בכדי לנצל זכויות של 250 מ"ר לכל יחידה (בעת בניית היחידה השלישית ייגבה היטל השבחה), קביעת הוראות ביחס לפיצול יחידות מהנחלה בכדי לא להידרש לתב"ע בסמכות מחוזית בעת ביצוע הפיצול באופן פרטני.

תעסוקה לא חקלאית - במסגרת הכנת התב"ע אנו ממליצים להתייחס להחלטה 1265 הקובעת הוראות ביחס לביצוע פעילות פל"ח בנחלות (תעסוקה לא חקלאית), לקבוע הוראות מיוחדות ביחס לשימושים ומיקום המבנים לפל"ח. עסקת פל"ח מתבצעת בשני שלבים, שלב ראשון, הכנת תכנית ולאחר מכן ביצוע עסקה ברמ"י ותשלום דמי היוון וחתימה על הסכם חכירה מהוון (כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית). נציין, כי פל"ח ניתן לניצול בחלקת המגורים בלבד למעט מקרים בהם חלקת המגורים קטנה מ- 1.5 דונם שאז ניתן לנצל מבנה צמוד דופן לחלקת ה מגורים. פל"ח ניתן ליישום במבנה חדש או בהסבה של מבנה קיים.

החלטה 1316 - כמו כן, אנו ממליצים להתייחס להוראות החלטה 1316 הקובעת הוראות לשימושים נלווים לחקלאות הניתנת ליישום בחלקה א' של הנחלה ולא רק בחלקת המגורים.     

החלטה 1445 - עוד יש להתייחס ליישום החלטה 1445 הקובעת הוראות ביחס לאיוש נחלות פנויות במושבים. במרכז הארץ מדובר על ביטול הנחלות והסבה למגרשי מגורים ובפריפריה על איוש נחלות פנויות במשך 5 שנים

הגדלת חלקת המגורים ל- 2.5 דונם:
במושבים בהם חלקות המגורים קטנות מ- 2.5 דונם, מאפשרת החלטה 1399 להשוות את גודל חלקות המגורים בנחלות בכל הארץ לשטח של 2.5 דונם. במרכז הארץ בשטח רציף של הנחלה ובפריפריה אי
ן חובה לשטח רציף (מתקיימים הליכים מול הרשות לאפשר הגדלה לשטח של 2.5 דונם במרכז הארץ שלא בשטח רציף).
במסגרת התב"ע שתוכן למושב יש להתייחס לנושא זה ולהגדיל את חלקות המגורים ל- 2.5 דונם בהתאם להוראות שלעיל.

רכישת זכויות מעבר ל- 2.5 דונם:
החלטה 1399 מאפשרת רכישת זכויות בחלקות המגורים מעבר ל- 2.5 דונם במקרים בהם חלקות המגורים לפי התב"ע שהיתה בתוקף ביום 27.3.07, הינן בשטח גדול מ- 2.5 דונם. רכישת הזכויות מעבר ל- 2.5 דונם תתבצע כנגד תשלום של 91% דמי היוון כאשר התשלום הינו מופחת בגין חלקה בעורף הנחלה. אנו ממליצים לבחון את רכישת הזכויות על מנת לפזר את המבנים בנחלה ואת מבני הפל"ח באופן מיטבי וכהכנה אף לפיצול שני מגרשים מנחלה.

יישום החלטה 1399:
היחידה השלישית תקבל ביטוי בצורה הטובה ביותר בעת יישום החלטה 1399.
ה
חלטה 1399 מטרתה היוון חלקות המגורים בנחלות וביטול סעיף השבת הקרקע למדינה בעת שינוי ייעוד.
יישום ההחלטה הינה בעלות גבוהה ביישובים במרכז הארץ ואף בחלק מהמקרים באזורי עדיפות לאומית ב', ועל כן ניתן יהיה להיכנס להחלטה בשני שלבים: "דמי כניסה" בתשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים ושלב שני תשלום "דמי רכישה" בהשלמה ל- 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

"דמי כניסה" - לאחר תשלום דמי הכניסה נקבל שלוש הטבות מרכזיות:
  1. 1.ביטול הרצף הבין דורי - ניתן לבנות את היחידה השלישית לילד ולא תהיה חובה לנכד נשוי.
  1. 2.ניצול קיבולת 375 מ"ר - ניתן יהיה לנייד זכויות בין היחידות עד 375 מ"ר ולא תהיה חובה לשלם עבור קיבולת בניה מעל 160 מ"ר. בנייה מעבר ל- 375 מ"ר תתאפשר בתשלום 91% (כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית).
  1. 3.פיצול מגרש לפי 33% + מע"מ - ניתן יהיה לפצל מגרש/ים מנחלה ולשלם דמי היוון לפי 33% + מע"מ במקום 91% + מע"מ לפי הוראת אגף חקלאי 62.
כל התשלומים לפי החלטה 1399 כפופים להנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט תשלום דמי כניסה (3.75% + מע"מ) שלא חל עליו הנחות אזורי עדיפות.
ביישובי קו עימות - לאחר תשלום דמי הכניסה יקבל בעל הנחלה זכויות בהתאם לתשלום "דמי רכישה" כלומר היוון של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידות בנחלה.
עוטף עזה - החלטה 1399 קבעה הנחה מיוחדת לשובי עוטף עזה הניתנת ליישום עד 31.12.16 כך שישולמו דמי כניסה לפי קיבולת של 215 מ"ר במקום עבור 375 מ"ר.

"דמי רכישה" - לאחר תשלום דמי הרכישה רוכש בעל הנחלה את מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה, פיצול מגרשים מהנחלה ללא עלות נוספת, היוון חלקת המגורים וחתימה על הסכם חכירה מהוון, ואפשרות להשכרת יחידות בנחלה.

החלטה 1399 וולנטארית - כל בעל נחלה יוכל לבחור אם ליישם את החלטה 1399 באופן פרטני. בעת מכירת הנחלה היישום של ההחלטה הינו כפוי ויש לשלם את דמי הרכישה. בעניין זה כתבנו רבות על היחסים בין מוכרים לקונים אותם יש להסדיר היטב בהסכמי המכר ביחס ליישום החלטה 1399 ותשלום דמי הרכישה.

החלטה 3139 "התחשבנות מחדש" - החלטת הנהלה 3139 מסדירה את תקופת הביניים עד יישום החלטה 1399 החל מיום 9.6.11 ועד היישום בפועל. בעלי הנחלות משלמים בשלב זה את התשלומים לפי ההחלטות הקיימות: תשלום דמי הסכמה במכירה (לפי החלטה 534), תשלום דמי היוון בפיצול מגרש מנחלה (הוראת אגף חקלאי 62), תשלום עבור תוספות בניה (החלטה 1252). בעת יישום החלטה 1399 תיערך התחשבנות מחדש עבור בעל הנחלה ויושבו כספים ככל ושולמו תשלומים גבוהים לפי ההחלטות הקיימות. עדיין לא פורסם נוהל ליישום בפועל של ההחלטה במסגרת ההתחשבנות מחדש, מה שברור הוא, שלרשות יהיה עומס רב בהתמודדות עם ההליכים במסגרת ההתחשבנות מחדש.

שימו לב! ההחלטה קרוב לוודאי תיושם במהלך שנת 2106 (אני נזהר לומר שייתכן אף ברבעון הראשון של שנת 2016) ויש להתכונן לחלון זמן של 6 חודשים להגשת בקשות ל"התחשבנות מחדש" מעת פרסום של הרשות בדבר "פתיחת שערים".

הבית השלישי, היוון חלקות המגורים, עריכת תב"ע למושב שמקנה שלוש יחידות בשלושה מבנים והגדלת זכויות הבניה, תיקון תמ"א 35 והגדלת מספר היחידות והגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם, יישום החלטות המאפשרות פל"ח בנחלות ושימושים נלווים לחקלאות, יצעידו אותנו לעידן הנחלה המהוונת והרחבת המשק המשפחתי.

חברי ועדים ובעלי נחלות מתבקשים לפעול כבר בימים אלה ולבחון את המצב המשפטי של משבצת המושב והנחלות על מנת לעמוד בתנאי הסף שהמרכזי ביניהם הוא הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה במבנים של האגודה ובנחלות ובצד זה לדאוג לרישום תצ"ר בכדי להיות מוכנים ליישום ההחלטות בקרוב.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   



יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי