ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
עדכון סטטוס בנושא יישום הוראות החלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים חלוקת הנחלה בין היורשים ב"עידן הנחלה המהוונת"
חלוקת הנחלה בין היורשים ב"עידן הנחלה המהוונת"
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

אישור המתווה של שלוש יחידות בשלושה מבנים מסמן עבורנו רק את תחילת הדרך. החלטה 1399 שתיושם במהלך שנת 2016 תבטל את הרצף הבין דורי במסגרת תשלום דמי הכניסה ותאפשר את בניית הבית השלישי עבור ילד נוסף. בכדי להיות מוכנים לבית השלישי, ההמלצה לאגודות לפעול בהקדם להכנת תב"ע הקובעת זכויות בנייה לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, הגדלת זכויות הבנייה ל- 750 מ"ר בכדי לנצל זכויות של 250 מ"ר לכל יחידה (בעת בניית היחידה השלישית ייגבה היטל השבחה), לקבוע הוראות לפיצול יחידות מהנחלה, הגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם ורכישת הזכויות מעבר ל- 2.5 דונם בנחלות בהן חלקות המגורים הינן בשטח גדול יותר, הכנת מתחמים לתעסוקה לא חקלאית בנחלות ובמשבצת האגודה והוראות ביחס לביטול נחלות והסבה למגרשי מגורים במרכז הארץ ובפריפריה איוש נחלות פנויות במשך 5 שנים.

הבית השלישי יאפשר פתרון הורשה של הנחלה, אשר כידוע ניתנת לרישום על שם אחד היורשים בלבד, מה שמביא מזה דורות למאבקי ירושה. בעלי הנחלות נדרשים לערוך צוואה ולקבוע כיצד יחולקו הזכויות בנחלה, כאשר הקו המנחה הוא, כי היורשים יקבלו זכויות קניין שיירשמו על שמם ובשום אופן לא נותיר מספר יורשים להתגורר ביחד בנחלה ולחלוק בזכויות, קביעה המנוגדת להחלטות רמ"י ומהווה מתכון לפירוק המשפחה.

בכדי להמחיש את הפתרונות היצירתיים שמאפשרות לנו ההחלטות שלעיל, ואת החשיבות שבעריכת צוואה, נביא את המקרה של ראובן שביקש לחלק את הנחלה בין ארבעת ילדיו באופן שווה.

ראובן בעל זכויות בנחלה במושב במרכז הארץ. בנחלה בנוי הבית של ראובן בשטח של 140 מ"ר וכן בנוי בית שני בשטח 160 מ"ר, בו מתגורר בנו הבכור אורי. לראובן יש שלושה ילדים נוספים, דני שמתגורר בבית בהרחבה במושב, ניר שמתגורר בשכירות בתל אביב ואיילת סטודנטית שמתגוררת בחיפה.

כאשר הבן אורי בנה את הבית בנחלה הבטיח ראובן לאורי כי הוא לא יידרש לעזוב את הבית במקרה של מכירה או הורשה. כעת מבקש ראובן להקנות לכל הילדים חלק בנחלה במסגרת צוואה שהוא עורך ביחד עם אשתו.

ראובן ולאה ערכו צוואה בה נקבע כי בעת שאחד מהם ילך לבית עולמו יקבל השני שיוותר בחיים את מלוא הזכויות בנחלה. נזכיר, כי הוראות רמ"י קובעות שבן הזוג שנותר בחיים זכאי למלוא הזכויות בנחלה ללא קשר אם נותרה צוואה ומהן הוראותיה. בעת שמי מהצדדים ילך לבית עולמו השני שנותר בחיים ילך לרמ"י עם תעודת פטירה ומכתב בקשה ויעביר את הזכויות על שמו ולא יידרש להציג צו ירושה או צו קיום צוואה.

בנושא זה עמדנו על הסוגיה של ידועים בציבור וביקשנו להחתים בני זוג בזוגיות שניה על הסכם ממון ולערוך צוואה (הסכם ממון רלוונטי לפרידה ולא למוות) בכדי שלא להפסיד את הזכויות בנחלה בעת פטירה.

בצוואה קבענו, כי לאחר שאחרון ההורים ילך לבית עולמו יקבע שמאי את שווי הנחלה (שווי נטו לאחר קיזוז מיסים) ובהתאם תתבצע החלוקה בין היורשים. קבענו, כי הבית של אורי יפוצל מהנחלה ויירשם על שמו ואת עלות הפיצול ישלם דני שיקבל את הזכויות בנחלה. לאחר שבדקנו את היכולות של הילדים ובהתחשב בעובדה כי כיום הנחלה שווה שמונה מיליון ₪, מצאנו כי דני שהינו בעלים של בית בהרחבה הוא היחיד שיוכל לפצות את אחיו בגין הזכויות. קבענו עוד, כי ככל וניתן יהיה לפצל מגרש נוסף מהנחלה אחד הילדים ניר או איילת יקבלו את הזכויות בהתאם להסכמה ביניהם. ככל ותהיה הסכמה אחד מהם יקבל את הזכויות במגרש והשני יקבל פיצוי בסך של רבע משווי הנחלה נטו. ככל ולא תהיה הסכמה, שניהם יקבלו פיצוי כספי בסך של רבע משווי נטו של הנחלה. קבענו בצוואה, כי מי שיפצה את ניר ואיילת בעלות הפיצול ו/או בכסף, יהיו אורי ודני בחלוקה כפי שתיקבע על ידי השמאי בהתאם לשווי של החלק שכל אחד קיבל (נחלה מפוצלת ומגרש).

בסופו של יום, שלושה ילדים יוכלו להנות מהזכויות בנחלה כאשר שניים יקבלו מגרשים שיפוצלו מהנחלה ואחד יקבל נחלה מפוצלת הכוללת את כל הזכויות בחלקות החקלאיות והחברות באגודה.

בעידן הנחלה המהוונת ישתנה באופן מהותי המצב המשפטי של הזכויות בנחלות ובתי המשפט לענייני משפחה שעוסקים רבות בתביעות לפירוק שיתוף בין יורשים של נחלות, יידרשו לפסיקות יצירתיות ומתקדמות שיתייחסו לזכויות חכירה מהוונות לעומת זכויות "בר רשות" שעם הזמן ייעלמו מעולמנו.

למרות זאת נזכור, כי נחלה תישאר נכס שנועד למגורי בעל הנחלה ומשפחתו, בנחלה קיימת חובת התגוררות ועיבוד ברצף גם בעידן הנחלה המהוונת ועל כך יש לשמור היטב בכדי שלא לאבד את הצביון עליו עמלנו שנים רבות.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   

יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי