ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
מוכרים או רוכשים נחלה - שימו לב להיתרי בניה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
צוואה הדדית! לא מה שחשבתם!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים נבחרים
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים ברוטו או נטו זו השאלה?
ברוטו או נטו זו השאלה?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

חלוקת נחלה בין יורשים היא סוגיה מורכבת מבחינה משפטית,מיסוייתומשפחתית. מצאנו שהמקרים מסתבכים כאשר ההורים הותירו את הנחלה ללא צוואה שתתווה את הדרך עבור היורשים כיצד לחלק את הזכויות בנחלה. המקרים הקשים הם כאשר אחד או יותר מהילדים מתגורר בנחלה והזכויות שלו לא הוסדרו בהסכם בין ההורים ואף לא התבצע תיאום ציפיות בין ההורים לילד הגר בנחלה ביחס לזכויותיו בבית לאחר שההורים ילכו לבית עולמם.

סיפור מהחיים:
נשתף את הקוראים במקרה בו טיפלנו לאחרונה בהליך גישור בין יורשים שיכול לסייע למשפחות להימנע מטעויות והעובדות בו הן כלהלן:    
דני בנה את ביתו בנחלת ההורים והתגורר בו עם משפחתו. בין ההורים לבין דני לא נחתם הסכם המסדיר את היחסים ביניהם ביחס למגורים ולזכויות בבית. לאחר כשלושים שנה מהיום שבו דני עבר להתגורר בנחלה, ההורים הלכו לעולמם ולא הותירו אחריהם צוואה שמסדירה את חלוקת הזכויות בנחלה בין היורשים.
לדני שתי אחיות, אחת מתגוררת בעיר ושנייה מתגוררת בהרחבה במושב.לאחר כשנה מהמועד שבו ההורים הלכו לבית עולמם, קיימו היורשים ישיבה משותפת בה הם ניסו להגיע להבנות ביניהם כיצד לחלק את הזכויות בנחלה. דני הביע את רצונו להמשיך להתגורר בבית המגורים בנחלה ואחיותיו הודיעו כי הן מעוניינות לקבל את חלקן בנחלה בכסף.

לצורך ביצוע החלוקה, היורשים קיבלו חוו"ד משמאי לפיה שווי הנחלה ברוטו הוא עשרה מיליון ושווי הנטו הוא שישה מיליון . בהתאם לשווי שנקבע, כל אחד מהיורשים זכאי לקבל שני מיליון במקרה של מכירה לצד ג'. דני שביקש להמשיך להתגורר בנחלה לא יכול היה לשלם לאחיותיו ארבעה מיליון פיצוי ובתוספת המס שיחול על הפיצוי מדובר על סך של מעל חמישה מיליון .

כעת נוצרה בעיה משפחתית. ההורים לא הותירו צוואה, דני מתגורר בנחלה שלושים שנה, הילדים שלו גדלו בנחלה וכיום הוא עומד במצב בלתי אפשרי לפיו ייתכן והוא יידרש להעביר את מגוריו מהנחלה. דני מעולם לא רכש דירה ואין לו בטחונות כספיים אחרים. במקרה שבו הנחלה תימכר, הוא יידרש לרכוש מחלקו בירושה העומד על סך של כשני מיליון דירה בעיר ומבדיקה שדני ערך בשוק הדירות בעיר הסמוכה במקרה הטוב הוא יצליח לרכוש דירה בת שלושה חדרים. עלתה האפשרות של פיצול הבית של דני מהנחלה. מבדיקה של עלויות הפיצול המיסים שיחולו בתהליך עלה, כי דני יידרש לשלם כשני מיליון בכדי לבצע את התהליך. בנוסף נמצא, כי שווי הנחלה לאחר ביצוע הליך הפיצול יפחת בכ- 20% ויגיע לסך של כשמונה מיליון כאשר סך הנטו יעמוד על כחמישה מיליון . במקרה של מכירת נחלה מפוצלת, אחיותיו של דני צפויות לקבל סכום נטו שיהיה נמוך בסך של כ- 350,000 מסכום הנטו שהן היו מקבלות אילו הנחלה היתה נמכרת במלואה.
דני עמד על דרישתו להיוותר עם הבית ואילו אחיותיו ביקשו למכור את הנחלה ולסייע לילדיהן ברכישת דירות. היחסים בין היורשים החלו להתערער והם הגיעו להליך גישור. כאשר פגשנו את היורשים הוסבר על ידם, כי הם מבקשים לבצע פירוק שיתוף בנחלה ולבצע מכירה כאשר דני מסרב לפנות את הבית ודורש לקבל פתרון בו הוא ייוותר עם הזכויות בבית שנבנה על ידו לפני כשלושים שנה.

משיחות שנערכו עם דני עלה, כי אין לו את היכולת הכלכלית לשלם את כל ההוצאות הנדרשות לצורך ביצוע הפיצול. האחיות של דני לא רצו להיוותר עם הזכויות בנחלה אלא ביקשו למכור את הנחלה ולקבל את סכום הנטו המגיע להן בגין מכירת נחלה מלאה.

לאחר שיחות עם היורשים והבנת הצרכים, עלה פתרון, לפיו הנחלה תימכר ללא הבית של דני שיפוצל מהנחלה. במסגרת מכירת הנחלה, בין יתר המיסים יידרשו היורשיםלשלם "דמי רכישה" לרמ"יולאחר תשלום "דמי הרכישה" לא יחול חיוב בדמי פיצול עבור הבית של דני שכן "דמי הרכישה" כוללים בתוכם תשלום עבור זכויות בנייה קיימות ועתידיות ואת העלויות של פיצול מגרשים מהנחלה.

הערה - בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן למכור חלק מנחלה אלא נחלה מלאה בלבד ועל כן יש לתכנן היטב מכירת נחלה מפוצלת ועל כך תובא הרחבה בעדכון המקצועי הבא ב"ה.

הפתרון המוצע היה מקובל על היורשים אך היורשות דרשו כי דני ישלם להן את הסך שהופחת מחלקיהן בגין מכירת הנחלה המפוצלת. דני התקשה לגייס את הסכומים הנדרשים ולבסוף שיעבד את הזכויות במגרש עליו בנוי ביתו שפוצל מהנחלה וקיבל הלוואה לצורך ביצוע התשלום. בסוף התהליך נמכרה הנחלה המפוצלת, דני פיצל את הבית מהנחלה והזכויות נרשמו על שמו, דני פיצה את האחיות בגין ההפרש בין שווי חלקיהן בעת מכירת נחלה מלאה לבין שווי החלק שנותר בידיהן בעת מכירת הנחלה המפוצלת והמשפחה נותרה מאוחדת לדורות.

בתהליך חלוקת עיזבון בין יורשים אנו נדרשים לתכנון מס בגין הכספים שמשולמים בין היורשים ומקורם מחוץ לנכסי העיזבון. יובהר היטב, כי בעת שיורש משלם כספים ליורשים האחרים בגין רכישת חלקיהם בעיזבון ומקור הכסף הוא מהון של היורש (הון עצמי או הלוואה) ולא מכספי העיזבון, מדובר בעסקה במקרקעין החייבת בדיווח ובתשלום מס שבח ומס רכישה!

בהסכמי חלוקת עיזבון בין היורשים ניתן הפתרון המיסויי לכל מקרה ובהתאם לפרמטרים של היורשים ושל המורישים ובהתאם לסטטוס של הנחלה והמבנים בנחלה. לאחר החתימה על ההסכם מתבצע דיווח לרשות המיסים באמצעות שומה עצמית ובהתאם לצורך מוגשות השגות. בתהליך חלוקה של נחלה בין יורשים יש לשים לב היטב לחבויות המס שיחולו על היורשים, כאשר היורש שרוכש את הזכויות משלם את שווי הנטו ליורשים האחרים וכן משלם את המיסים שחלים עליו ועל היורשים האחרים בכדי להותיר אותם עם אותו שווי שהיה נותר בידיהם במקרה של מכירה לצד ג'.

בתהליך חלוקת עיזבון העיקרון שיש לשמור עליו הוא - זה נהנה וזה לא חסר - היורש שיקבל את הזכויות בנחלה ייוותר עם הזכויות וישמור על הנחלה לדורות ואילו היורשים האחרים (המוכרים), יקבלו את אותו סכום שהיו מקבלים אילו הנחלה היתה נמכרת לצד ג'.

שתי מטרות עיקריות אנו מבקשים להשיג בחלוקת עיזבון בין יורשים: אחת, להותיר את הנחלה משפחה, ושניה, להותיר את המשפחה מאוחדת לדורות. הסכם שנותן את הדעת להשלכות משפטיות, משפחתיות ולהשלכות המס וצופה פני עתיד מאפשר השגה של שתי המטרות.

בכדי לעמוד על השלכות המס הצפויות בעת חלוקת נחלה בין יורשים, נשתף את הקוראים כי לאחרונה התקבל פסק דין בבית המשפט העליון (בע"מ 4660/16 פלוני נ' פלונית, מחודש ספטמבר 2016) שעשוי להיות לו השלכות מרחיקות על חלוקת נחלה בין יורשים.

המדובר בבני זוג שהתגרשו, ובמסגרת איזון הרכוש המשותף בין הצדדים נפסק לזכותה של האישה לקבל מחצית ממניות הגבר בשתי חברות פרטיות שהקים, העוסקות בסחר של רכיבים אלקטרוניים (במאמר מוסגר נעיר כי העברה אגב גירושין של נכסים בין בני זוג אינה מקימה אירוע מס). עוד נפסק, כי חלקה של האישה במניות לא יינתן לה במניות בעין, בשים לב לכך שהיא אינה מכירה את עסקי החברות והשניים אינם יכולים לשתף פעולה בניהול עסקי החברה, אלא יינתן לה בקיזוז שווי המניות משווי חלקו של הבעל בבית המגורים המשותף שלהם, אותו תרכוש האישה. לצורך הקיזוז נקבע שווי המניות בסך של כשבעה מיליון ולפיכך האישה זכאית למחצית סכום זה (כ 3.5 מיליון ).

ואולם, הבעל ביקש כי אישתו לשעבר תקבל את הכספים המגיעים לה לפי שווי נטו, כלומר, בניכוי המס אשר היה מוטל אילו נמכרו מניותיה לצד ג'. בית המשפט בערכאה הראשונה דחה את בקשת הבעל בנימוק כי על האישה לשאת בתשלום המס רק אם העברת התמורה אליה תיעשה בדרך של מימוש (מכירה) מניותיה לצד ג', וככל שמכירה זו לצד ג' תהא חייבת במס. אולם, ככל שהבעל ייבחר לתת לה את שווי המניות ממקור מימון אחר, והעמדת המימון תהא כרוכה במס (לדוגמא: מחלוקת דיבידנד או משכורת שהוא ימשוך מהחברות), הרי שמדובר בחיוב אישי של הבעל החל עליו ואין האישה צריכה לשאת בתשלום מס זה.

במילים אחרות, כשם שאין האישה צריכה לשאת במס ההכנסה החל על משכורות הבעל, ככל שהוא יבחר לממן ממשכורותיו את התשלום לאישה בגין חלקה בשווי המניות, כך אין היא צריכה לשאת במס הכרוך במשיכת דיבידנד לצורך מימון חלק האישה במניות.

ערעור שהגיש הבעל לבית המשפט המחוזי נדחה, ומכאן הערעור לבית המשפט העליון. כבוד השופט מזוז אימץ את קביעות בית המשפט לענייני משפחה (הערכאה הראשונה שדנה בתיק) וקבע כי ככל והעברת חלק האישה במניות לבעל תהא חייבת במס או ככל והבעל ימכור את מניותיה של האישה לצד ג' והדבר יהיה כרוך בתשלום מס - על האישה לשאת בחבות המס וההתחשבנות ביניהם תהא על בסיס הנטו. אולם, יש להבחין בין חבות המס בגין העברת המניות לבעל (שאז יש מקום להתחשבן על בסיס נטו) לבין חבות המס הכרוכה  בהעמדת מימון ממקורות הבעל לצורך תשלום התמורה בגין מניות האישה (שאז ההתחשבנות היא על בסיס ברוטו ואין לנכות לאישה את המס החל בגין משיכת דיבידנד או משכורות של הבעל מהחברות). מס אחרון זה אינו מעניינה של האישה ולכן אין מקום שישליך על סכום התמורה בעד המניות.

בכל הכבוד הראוי אנו חולקים על עמדה זו של בית המשפט. ההתחשבנות בין הבעל לאישה צריכה להיות על בסיס נטו של שווי המניות (כלומר, בניכוי המס החל). לא בגלל המס שחל בשל צורת המימון בה הבעל משתמש (משכורת או דיבידנד מהחברות), אלא בגלל שבמכירה עתידית לצד ג' של המניות הללו תהיה חבות במס בידי הבעל. במילים אחרות, העובדה שאין כיום אירוע מס בהעברת חלק האישה במניות לבעל, אין זאת אלא דחיית מס בלבד.

מה הקשר בין פסק הדין לבין הסדר בין יורשים בנחלה?    
כפי שהסברנו, אם יורש רוכש את הזכויות בנחלה של יתר היורשים, ותשלומי האיזון משולמים מתוך נכסי העיזבון, אין אירוע מס בפעולה זו. בהסדר בין יורשים של נחלות חל העיקרון של "זה נהנה וזה לא חסר" ולכן הפיצוי הוא על בסיס "נטו" כמו במכירה לצד ג' כאשר על היורש שיקבל את הזכויות יחול המס בדחייה.
פסק הדין האמור יכול ליצור כר פורה לטענות מצד יורשים המוכרים את הזכויות בנחלה לאחד היורשים, כאשר התמורה משולמת  מתוך נכסי העיזבון, כי מגיע להם לקבל פיצוי על בסיס שווי ברוטו! טענות מסוג זה עשויות להביא לפירוק שלמשפחות ולתוצאה של מכירת נחלות שכן גובה הפיצוי יהיה גבוה ולא ניתן לעמוד בו.

אנו חוזרים על עמדתנו כי "נחלות לא מוכרים" אלא מעבירים אותן מדור לדור במשפחה. ההסדרים המשפחתיים היצירתיים בעידן הנחלה המהוונת מאפשרים לנו להוציא לפועל את המדיניות של אי מכירת הנחלות ובכדי להשיג את המטרה, היורשים צריכים לפעול בדרך ארץ ובהבנה ושיתוף פעולה ולא לשמוט את הקרקע מתחת לרגליהם ולפרק משפחה על רקע של חלוקת נחלה.

יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי