ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
ההפליה מכה שוב במגזר הכפרי
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
נא להכיר! החלטה 1464
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה
פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צורדדון

"עידן הנחלה המהוונת" ויישום החלטה 1464 במרחבי רמ"י מביאים רוח חדשה למגזר החקלאי.
במרכז הדברים מתקיים דיון לגבי הבית השלישי שייבנה בחלקת המגורים בנחלה ובנושא זה נבקש להביא עדכון שמהווה "פריצת דרך" בתהליך אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלה.

בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2017, שהתקבל מהועדה המחוזית לתכנון ובניה עולה, כי אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, ניתן לביצוע באופן פרטניעל ידי בעל הנחלה, מה שמייתר אתהצורך להמתין להליכי תכנון המתבצעים במושב או במועצה האזורית.

בהתאם להחלטה התקפה כיום ברמ"י (החלטה 1252) ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, עבור שלושה דורות (בעל נחלה, דור המשך, נכד נשוי). בניה בשטח של עד 160 מ"ר עבור כל אחת משתי היחידות ועד 55 מ"ר עבור היחידה לדור השלישי הינה ללא עלות לרמ"י עבור דמי היוון, כאשר בניה מעבר לשטחים אלו כרוכה בתשלום דמי היוון עבור קיבולת הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה.

ברוב המקרים לא קיים "דור שלישי" ועל כן לא ניתן לבנות את היחידה בשטח של 55 מ"ר. במקרים בהם נבנו בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים והדור המבוגר הלך לבית עולמו כמובן שהיחידות הן בהיתר וניתן לעשות בהן שימוש על ידי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, ילד מאומץ).

הרוח החדשה שמנשבת מכיוון הבית השלישי בנחלה כפי שאושר בתיקון 1ב לתמ"א 35 בחודש יוני 2016 נראתה בשלב מסוים כ"רוח פרצים",לאחר שבחנו את אישור התב"ע מול הועדה המחוזית ועם קבלת הדרישות "המפליגות" מטעם הועדה שחייבו חשיבה מחודשת באגודות על תהליך אישור התב"ע.

שתי הדרישות המרכזיות שהועלו בישיבות מול הועדה המחוזית הן:

  1. 1.מתווה תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר כוללנית לכל המועצה או לאשכול היישובים הקשור ליישוב המבקש לאשר את התב"ע ומסמך מדיניות של המועצה שקובע הוראות ביחס לאשכול המושבים הסובב את המושב שיתייחס לצפי הגדילה של האשכול כולו.
  1. 2.במסגרת התכנית יש להסדיר את המבנים החקלאיים, מבנים לעובדים זרים ושטחים חקלאיים,יש להעביר דו"ח פיקוח לבניה הבלתי חוקית במושב, ולסמן בתכנית את המבנים הבלתי חוקיים להריסה.
כמובן שדרישות אלו חייבו את האגודות לבחון פתרונות יצירתיים והדבר הביא להתמודדות בלתי אפשרית מול בעלי הנחלות שיש ברשותם שימושים חורגים וחריגות בניה. התנהלו דיונים ארוכים וישיבות גישור כאשר בסופו של יום נותרו מקרים קשים לפיצוח כגון: בעלי נחלות מבוגרים, יורשים מסוכסכים, נחלות שנותרו רשומות ע"ש הורים שנפטרו, בעלי נחלות עם קשיים כלכליים, העדר שיתוף פעולה מצד בעלי נחלות ויורשים, שימושים חורגים נרחבים וכו'.

הקשיים שבדרך ובייחוד הדרישות של הועדה המחוזית הביאו להאטה בהליכי התב"ע ובמקרים מסוימים לעצירה מוחלטת של הליכי התכנון לאישור תב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים.

בעלי נחלות שאין ברשותם שימושים חורגים,המעוניינים להתקדם עם בניית הבית השלישי, מצאו עצמם במצב בלתי אפשרי של קיפאון ללא יכולת לקדם את התהליך באופן פרטני ובהמתנה לשינוי המיוחל בתהליך אישור התב"ע החדשה.

הבשורה שהגיעה מכיוון הועדה המחוזית בהתאם למסמך המדיניות מחודשיוני 2017 מאפשרת חידוש של הליכי התכנון והפעם באופן פרטני עם אופק תכנוני רחב ואפשרות עתידית לפצל שני מגרשים מהנחלה ורישום ע"ש הילדים או מכירה לצד ג'.

הקשר בין בית שלישי בנחלה להחלטה 1464:
חשוב לעמוד על הקשר בין תיקון תמ"א 35 ואישור בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלה לבין החלטה 1464.

החלטה 1464 מאפשרת ביטול הרצף הבין דורי באמצעות תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ (בנוסף ניצול קיבולת בניה של 375 מ"ר בין המבנים בנחלה ופיצול מגרש מנחלה בתשלום של 33% + מע"מ כאשר "דמי הכניסה" שולמו על החשבון).

כלומר, לאחר תשלום "דמי כניסה" ניתן יהיה לבנות בנחלה את היחידה השלישית בשטח 55 מ"ר עם הקיר המשותף עבור אחד הילדים ואין צורך בנכד נשוי. גם במקרה זה לאחר יישום החלטה 1464 - המבנה של יחידות הדיור הינו "שלוש יחידות בשני מבנים" ולא "שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים".

בכדי לבצע בנייה של שלוש יחידות נפרדות בנחלה נדרשת תב"ע חדשה שתקנה את הזכויות לרבות הגדלה של זכויות הבנייה עבור יחידות הדיור בנחלה.

התוצאה היא - יישום החלטה 1464 אינו מקנה אפשרות לבניית בית שלישי נפרד בנחלה אלא שיש לפעול במקביל לאישור תב"ע חדשה לשלוש יחידות נפרדות וליישום החלטה 1464.

בעל נחלה שיישם את החלטה 1464 לא יוכל לבנות את הבית השלישי בנחלה (ניתן לבנות יחידה עם קיר משותף בשטח 55 מ"ר), אלא לאחר אישור תב"ע חדשה שתאפשר בנייה של שלוש יחידות נפרדות.

בנוסף חושב להכיר - כי בניית בית שלישי בנחלה במקרה שבו לא שולמו "דמי רכישה" ולא נרכשו מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה (ברוב המקרים לא ישולמו "דמי רכישה" אלא רק "דמי כניסה"), יחייבו את בעל הנחלה לשלם דמי היוון על זכויות הבנייה המבוקשות בהיתר הבניה מעבר ל- 375 מ"ר שיינתנו בדמי הכניסה. במקרה זה מדובר על תשלום של מאות אלפי ויותר ועל כך יש לתת את הדעת (בנושא זה יובא עדכון מקצועי בנפרד).

העיכוב בהליכי התכנון שנובע מדרישות הועדה המחוזית הביא לכך שבעלי נחלות שיישמו או מבקשים ליישם את החלטה 1464 לא יוכלו לנצל את ההטבות המגיעות להן לאור כך שאין בנמצא תב"ע בתוקף עבור שלוש יחידות נפרדות.

יותר מכך, בעל נחלה או רוכש של נחלה, לא יוכלו לבנות את היחידה השלישית או לפצל שני מגרשים מהנחלה גם אם שולמו "דמי רכישה" אלא לאחר שתהיה תב"ע בתוקף שתאפשר בנייה של בית שלי נפרד בחלקת המגורים בנחלה.  

הבשורה החדשה מכיוון הועדה המחוזית שמאפשרת ביצוע תב"ע לשלוש יחידות נפרדות באופן פרטני היא המזור ל"תקלה" שנוצרה.


שלבי התכנון לאישור תב"ע לשלוש יחידות:
בעל נחלה המבקש לאשר תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים באופן פרטני יפעל בהתאם לשלבי העבודה המפורטים להלן:

  1. 1.תיאום ציפיות:איסוף ולימוד תכניות התב"ע החלות על המקום,ניתוח זכויות הבנייה החלות על המגרש ובירור מטרות-על.
    דוגמאות למטרות-על: תוספת זכויות ליח"ד שלישית, הסדרת חריגות בקווי בנייה (שלא ניתנים להסדרה בהליך של היתר), פיצול מגרש מנחלה, שינוי תוואי חלקת המגורים/הקו הצהוב וכד'.
  1. 2.קביעת חלופה מועדפת: עיבוד החלופה המועדפת בהתאם למפורט לעיל, על רקע מדידה עדכנית ערוכה ע"י מודד מוסמך לפי דרישות נוהל מבא"ת.
    למה חלופה מועדפת ולא סופית? הוועדה המקומית והמחוזית מאשרים תכניות לפי שיקולים תכנוניים וראייה כוללנית ולא פרטנית. ייתכן וידרשו שינויים בתב"ע כתנאי לאישור התכנית.
  1. 3.עמידה בתנאי סף: לאחר שתקבע החלופה המועדפת יועלו מסמכי התב"עלמערכת המבא"תהמכוונת כולל נספחים נדרשים ע"י וועדות התכנון. תכנית שלא עומדת בתנאי סף נידחת ולא תובא לדיון.
  1. 4.תיאום מוקדם: מומלץ לבצע פגישה לתיאום מוקדם עם הרשויות לקבלת "פרה-רולינג" לתכנית המוצעת מאפשרת טיפול יותר יעיל ומקצועי של הבקשה. הגורמים הרלבנטיים מתייחסים לתכנית בשלבים המוקדמים, דבר שמסייע מאוד לעמידה בתנאי הסף בהמשך.
  1. 5.טיפול מול רשויות התכנון: לאחר קבלת אישור עקרוני לתב"ע יש לקבל נוסח פרסום להפקדת התכנית להתנגדויות. אם אין התנגדויות התב"עתועבר לדיון.לאחר מכן יתבצע פרסום שני למתן תוקף והתכנית תשלח לחתימת השר.עם קבלת מספר י.פ. (ילקוט הפרסומים), מהנדס הוועדה מוציא אישור שהתכנית נכנסה לתוקף.
  1. 6.כללי: אישור תב"ע לתוספת יח"ד שלישית או פיצול מגרש מנחלה הוא בסמכות הוועדה המחוזית, מה שמאריך משמעותית את התהליך לאישור התב"ע לאור הביורוקרטיה -התב"ענדרשת לעמוד בתנאי הסף וכן לעבור דיונים בוועדה המקומית וכן בוועדה המחוזית. לאחר מכן יתקיים הליך התנגדויות, כאשר יש לקחת בחשבון כי הליך ההמתנה לדיון בהתנגדויות עשוי לארוך מספר חודשים.
  1. 7.דרישות נוספות:
  1. 7.1במסגרת הדרישות של הועדה המחוזית לאישור תב"ע ליחידה שלישית נפרדת בנחלה, יש להמציא נספח מדיניות המתייחס למספר יח"ד בישובוחוות דעת מהנדס המועצה לגבי שטחי הציבור, תשתיות ודרכים.
  1. 7.2חובה ליישום את החלטה 1464 לפני מתן אישור סופי לתב"ע (ראה הסבר מורחב לעיל).
  1. 7.3רק לאחר קבלת אישור מהנדס הועדה שהתכנית נכנסה לתוקף ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה ליח"ד השלישית.

שימושים חורגים וחריגות בניה בתהליך אישור תב"ע ויישום החלטה 1464:
נזכיר כי אחת הבעיות העיקריות לאישור תב"ע חדשה היא הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

בעל נחלה המבקש לבצע פעולה כלשהי בנחלה, לרבות בניה, פיצול, מכירה, העברת זכויות, העברה במתנה, אישור תב"ע, נדרש ראשית להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

יישום החלטה 1464 מותנה בהסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

לאחר הגשת המסמכים לרמ"י יבקר בנחלה פקח שיבחן את מצב המבנים בפועל מול היתרי הבניה. לפיכך, בעל נחלה המבקש לאשר תב"ע חדשה וליישם את החלטה 1464 נדרש להכיר היטב את היתרי הבניה ולבצע בדיקה מקדימה של מצב המבנים בנחלה. בהתאם לתוצאות הבדיקה יש לקבל החלטות מידיות להסדרה באמצעות השבה למצב היסטורי בהתאם להיתרים, הריסה, הוצאת היתרים.

רמ"י גובה "דמי שימוש" עבור שטחים בהם בעלי הנחלות עושים שימוש ללא היתר בהתאם לשטח השימוש, סוג השימוש ומספר שנות השימוש.

במטרה לקדם את יישום החלטה 1464 ולעודד הסדרת שימושים חורגים, נקבע בהחלטת הנהלה 3967 שכותרתה: "עידוד הסדרת שימושים לא מוסדרים בישובים חקלאיים", כי דמי השימוש ייגבו רק עבור שבע שנים קודם לפרסום החלטת ההנהלה (22.6.16). התנאי לכך הוא כי בעל נחלה יגיש את מלוא המסמכים הנדרשים להסדרה וישלם דמי שימוש עד ליום 31.12.17.

אנו ממליצים לפעול בהקדם להסדרת שימושים חורגים, בכדי ליהנות מהפחתה בתשלום ובכדי להסיר חסמים ליישום החלטה 1464 ואישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים.

העדכון המקצועי נכתב בשיתוף עם אדריכלית ליה צורדדון המתמחה בהליכי תכנון במגזר החקלאי.


יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי