ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
פרויקטים בשטח המחנה בקיבוצים שטרם קיבלו החלטה על שיוך דירות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
ההשלכות של דרישות המינהל לסיים את השיוך הקנייני על חברים חדשים בקיבוצים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
האם יש לשלם היטל השבחה בגין שימוש חורג?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים השכרת בתי מגורים ומבנים בנחלות בעידן ההיוון -חלק ב
השכרת בתי מגורים ומבנים בנחלות בעידן ההיווןחלק ב
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

המשך המאמר – חלק ב '
אנו טוענים, כי יש לערוך "גזירה שווה"ביחס למושבים תוך הבנה כי בדור הנוכחי, השכרה של בתי מגורים בהיתר, היא כורח המציאות, היא זכות בסיסיתבמדינה דמוקרטית נוכח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו וחוק יסוד חופש העיסוק, שמקנים לבעל הנחלה את הזכות להתפרנס מהקניין שלו.

בעידן שבו בעלי הנחלות הופכים מבעלי זכויות "בר רשות" לבעלי זכויות "חכירה לדורות" ונרשמים בטאבו כבעלי זכות קניין, האם זה לא אנכרוניסטי למנוע השכרה של בית שנבנה בהיתר? האם זה מתאים לימינו? זה התאים להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, כאשר המדינה היתה בתחילת דרכה, אבל כיום הגבלה בנושא השכרה של מבנים בהיתר היא לא רלוונטיות! זה התאים כאשר ה"בן הממשיך" שעבד עם ההורים בחקלאות ביקש להתגורר בנחלה והיה צורך ברצף הבין דורי, אבל כיום במסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ מתבטל הצורך ברצף הבין דורי, ניתן לבנות יחידות בנחלה ללא צורך בנכד הנשוי או בדור המבוגר, אז מדוע שלא נאפשר להשכיר בית מגורים בנחלה?
הרי ברור לכולם שחובת ההתגוררות נותרה בעינה בהחלטות רמ"י. כלומר, בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה, אך הוא יוכל להשכיר את בית המגורים השני שבנוי בנחלה בהיתר או השלישי - השכרה זו תקיים אותו בזקנתו - האם השכרה זו פוגעת בזכויות של המדינה? האם ההשכרה תפגע בשוק ההשכרות הגלובאלי במדינה? האם שוק השכירות בעיר ייפגע? האם זה יפגע במשטר הנחלות? האם יפגע קיום הנחלה? ברור שלא!

הגבלה של השכרה לא רלוונטית לימינו, זו הגבלה שנולדה בהחלטות שהיו מתאימות לדור הקודם, אז כפי שהבינו שבקיבוץ צריך שינוי, כך נדרש שינוי במושב! כפי שבעיר ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצרכי השכרה, כך יש להתיר השכרה של יחידות שנבנו בהיתר בנחלה.

שינוי בכללי ההורשה וההשפעה על השכרות- רמ"י שינתה את כללי ההורשה בנחלות וביטלה את המעבר האוטומטי בין בני זוג במועד פטירה של אחד מהם, לאחר החתימה על הסכם החכירה לפי החלטה 1311.
רמ"י אף הודיעה כי במקרה שבו מונה "בן ממשיך", ניתן יהיה לחתום על הסכם החכירה החדש רק לאחר ביטול המינוי של הבן הממשיך.
שינויים אלה, מעידים מעל הכל כי ברמ"י הבינו שיש להתאים את ההחלטות לדור הנוכחי וכי מוסד ה"בן הממשיך" לא רלוונטי לימינו. השינוי ההיסטורי בכללי ההורשה, של הוראה (המעבר האוטומטי בין בני זוג בעת פטירה) שהיתה ייחודית אך ורק לנחלות, מעיד יותר מכל על כך שרמ"י צריכה לצעוד צעד נוסף ולהבין שהשכרה של בית מגורים בנחלה, שנבנה בהיתר, ששולמו עליו מיסים, לא תפגע במשטר הנחלות או בקיום של הנחלה ולכן יש להתאים את ההחלטה לצרכים בדור הנוכחי ולתקן אותה בהתאם.


התיקון המוצע בהחלטה - מוצע כי החלטה 1553 תתוקן כך שהיא תאפשר, לאחר כניסה למסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ, השכרה של יחידות מגורים בנחלה שבנויות בהיתר. הנספח להחלטה במסלול "דמי חכירה" יתוקן וישולבו בו הוראות שמאפשרות השכרה של בתי מגורים שנבנו בהיתר בנחלה.
הבהרה - בחלופה זו נותרה חובת המגורים של בעל הנחלה בנחלה וכן חובה להסדיר מבנים ושטחים בבתי מגורים שנבנו ללא היתר.


  • א.פטירה של בעלי הנחלה -
  • הצגת הבעיה - החלטות רמ"י יוצרות מצב בלתי אפשרי לפיו כאשר בעלי הנחלה נפטרו היורשים מנועים מלהשכיר את בית המגורים של ההורים שנפטרו עד אשר תתקבל החלטה כיצד יחולק העיזבון. בהחלטות רמ"י קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה וכאשר מתקבל ברמ"י מידע כי בעלי הנחלה נפטרו, היורשים צפויים לקבל דרישה מרמ"י לרשום את הזכויות ע"ש אחד היורשים שיתגורר בנחלה או למכור את הזכויות. התיקון המוצע בהחלטה - יש לאפשר ליורשים לקבל את ההחלטה מה יעשה בנחלה תוך זמן סביר הנדרש להם לאור העלויות המשמעויות בחלוקת עיזבון או בחלוקה באמצעות פיצול מגרש/ים או במכירה של הנחלה וכן לאור הרצון של היורשים בהרבה מקרים שלא למכור את הזכויות, אלא לנסות ולחלק את הזכויות ביניהם.יש לקבוע כי יורשים יוכלו לקבל החלטה בתוך 24 חודשים מהמועד שבו אחרון מבעלי הנחלה הלך לבית עולמו, מי מהם יקבל את הזכויות בנחלה או שתבוצע חלוקה של הנחלה באמצעות פיצול מגרשים או מכירה לצד ג'.יש לקבוע כי עד חלוף המועד שלעיל, ניתן להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה. עם חלוף המועד שלעיל, היורשים יידרשו להודיע לרמ"י על ההחלטה מה ייעשה בזכויות בנחלה, ותשוב על כנה חובת ההתגוררות בהתאם להסכמי המשבצת והסכמי החכירה.התיקון המבוקש במקרה זה יאפשר ליורשים לקבל החלטות בזמן סביר ולא לפעול תחת לחץ שמופעל מצד רמ"י לחלק או למכור את הזכויות, דבר שגורם ליורשים נזקים מיותרים.
    כך רמ"י תבטיח כי נחלות לא ייוותרו רשומות ע"ש מורישים ומאידך, היורשים יוכלו לקבל החלטות מושכלות ולבצע חלוקה בהתאם ועד למועד קבלת ההחלטה שיוגבל ל- 24 חודשים, להשכיר בתי מגורים בהיתר על מנת שלא יוותרו ריקים ללא שימוש במשך שנים.
  • ב.בעלי הנחלה או אחרון מהם הועבר לדיור מוגן -
  • הצגת הבעיה - לאור מדיניות רמ"י שקובעת כי קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה, בעלי נחלות מגיעים לעיתים קרובות למצב שבו הם עוברים על הוראות הסכם המשבצת/הסכם החכירה, כאשר הם עברו לדיור מוגן. מצב זה יוצר אנומאליה כלפי בעלי הנחלות וברור כי לא לכך התכוון המשורר.בנוסף, בעל נחלה שמבקש להזדקן בכבוד בדיור מוגן איכותי יידרש לממן עלות שנאמדת בסך של כ- 15 אלפי ₪ וצפונה. השכרת בית המגורים בנחלה היא הדרך לאפשר לבעל הנחלה להוציא לפועל מעבר לדיור מוגן. כמובן, כי דמי השכירות הן רק תוספת לכספים רבים שבעל הנחלה יידרש להשקיע בכדי לעבוד לדיור מוגן. בעל הנחלה מבקש לקבל "השוואת תנאים" לחברו מהעיר, שכן כאשר האחרון מגיע לגיל שבו הוא מבקש לעבור לדיור מוגן, אין לו כל בעיה להשכיר את בית המגורים ולכלכל את עצמו בכבוד בעת זקנה.לעומת החבר מהעיר, החבר מהכפר שעומד תחת שבט רמ"י, שקובעת כי קיימת חובת התגוררות בנחלה ולא ניתן להשכיר את הבית, נדרש כביכול להותיר את בית המגורים ריק ובכדי להתמודד עם חובת ההתגוררות ולאור כך שהוא כבר לא ישוב לנחלה, לקבוע בעודו בחיים מי מילדיו יקבל את הנחלה במתנה ולרשום את הזכויות על שמו על מנת שהילד יעבור להתגורר בנחלה. דרישה זו מהווה פגיעה קשה בזכות הקניין של בעל הנחלה ובזכות הקיום שלו בגיל השלישילאחר שהוא החזיק "בקניין" שברשותו עשרות שנים והשקיע בו את כל חייו, הונו ומרצו. לא יעלה על הדעת כי בעל נחלה יידרש לקבל החלטות דרמטיות לגבי גורל הנחלה ויעמוד בחיכוך בלתי אפשרי מול ילדיו רק כי קיימת חובת התגוררות בנחלה שבמקרה זה (בשונה ממקרים אחרים של בעלי נחלות שלא מתגוררים בנחלה בניגוד להחלטות), היא לא אפשרית ולא רלוונטית. במצב הנוכחי, בעלי נחלות מתקשים לעבור לדיור מוגן לאור כך שהם אינם יכולים להשכיר מבנים בנחלה וקיימת חובת התגוררות בנחלה והתוצאה היא שהנטל נופל על המשפחות והוא כבד מנשוא, בזמן שבית המגורים בנחלה נותר ריק.התיקון המוצע בהחלטה- יש לתקן את המדיניות בנושא זה כך שבעל נחלה שיעבור לדיור מוגן יוכל להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה עד שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, בכפוף להתחייבויות עליה יחתמו היורשים ובעלי הנחלה, כי לאחר שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, תבוצע חלוקת עיזבון בין היורשים עד למועד הקובע
    (24 חודשים), בהתאם לחלופה ב' המפורטת לעיל.גם כאן ניצור מצב של "זה נהנה וזה לא חסר", שכן, מחד, למדינה יש אינטרס שהדור המבוגר יוכל לכלכל את עצמו עד 120 באמצעות הנכסים שהוא צבר עד לגיל פנסיה ומאידך, בעלי הנחלות יוכלו להתבגר בכבוד במסגרת מתאימה.
    (הערה- בחלופה זו אפשר לכלול גם מקרים של בעלי נחלות שנסעו לשליחות לחו"ל).
    המשך המאמר ר' חלק ג
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי