ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
כיצד נגבה מס רכישה בעסקת רכישה של מגרש בהרחבה של קיבוץ או מושב
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
החלטת מינהל 1180 המתייחסת לבניה למגורים של אגודות ישובים חקלאיים קובעת שינויים משמעותיים בכל הקשור להקצאת מגרשים בהרחבות!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
כיצד מחשבים את מס השבח במכירת נחלה עם שני בתים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מאמרים בית שני בנחלה ברכה או קללה
בית שני בנחלה  ברכה או קללה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

"בית שני בנחלה", המושג השגור בפי בעלי הנחלות, לעיתים מכונה "בית לבן ממשיך", אך באופן עקבי, ומניסיון רב שנים, נראה כי בעת שנזרקת לפתחו של בעל הנחלה הבקשה "אבא ואמא אנחנו רוצים לבנות בית בנחלה", צרות רבות נקראות ובאות ולעתים אף הדבר גורם לפירוק משפחות ולתביעות בבתי משפט ולבכייה לדורות.

בחיבור זה, אנסה לתמצת את הנושא המרכזי המעסיק רבים במגזר החקלאי, אשר נקרא לו לצורך העניין "בית שני בנחלה", כאשר הדברים אשר יובאו להלן, נכתבים בדם ומסתמכים על מקרים אמיתיים של משפחות, אשר ביקשו לסייע לילדים, אך בסופו של יום, מצאו עצמם במקומות, אליהם הם לא הצליחו להגיע אפילו בסיוטים הכי קשים.

הסיפור מתחיל לאחר שהילד או הילדה מתחתנים ועוזבים את הבית. מבחינת הזוג הצעיר, הם עוברים להתגורר בדירה שכורה, חיים את חייהם, לומדים, עובדים בעבודות מזדמנות ומעבירים את הימים באהבה ואחווה, בתום ובחלומות על העתיד. ההורים האוהבים, מסייעים לזוג הצעיר ככל יכולתם, יש בכסף ויש באוכל המובל לילדים בסירים מהבילים המזכירים לזוג הצעיר את הבית החם, יש כאלו המארחים את הזוג בכל סופ"ש ויש המשלמים עבור הילדים את דמי השכירות החודשיים, את שכר הלימוד, הכל על מנת שהגוזלים אשר עזבו את הקן, יוכלו להתמודד עם העופות הטורפים שבחוץ.

מהצד השני, ההורים אשר התבגרו ולעיתים אף יצאו לפנסיה מעבודה רבת שנים, או שעדיין ממשיכים לעבד את הנחלה, או לגדל את הפרחים, או לעבוד ברפת או בלול, מחייכים בהנאה ובנחת ומקווים כי הילדים אשר עזבו את הקן, יסתדרו בחוץ, יתבגרו ויעשו חיל.

בשלב השני, הזוג הצעיר "נכנס" להריון ומבקש להגדיל את התא המשפחתי, לאחר שחולפים תשעה חודשים, הזוג הצעיר חובק תינוק וההורים המאושרים, הופכים לסבא וסבתא ומרגישים כי השמש זורחת דרכם ומתענגים מנחת.

בשלב השלישי, הזוג הצעיר מתחיל להרגיש את הלחץ הכלכלי, ההוצאות גדלות, התינוק החמוד צורך יותר ויותר ככל שהוא גדל והבית השכור, כבר לא כל כך מתאים מבחינת גודלו ולעיתים הוא גם רחוק מההורים, הנדרשים לסייע לילדים רבות. השלב השלישי הוא הנקודה לה אני קורא "קו המשווה", מכאן הדברים יכולים להתדרדר לסיפור רע ומר או לסיפור של משפחה חמה ואוהבת המתגוררת ביחד בנחלה ומגדלת את הנכדים.   ולמה כוונתי, בעת שהטבעת מתהדקת סביב הזוג הצעיר הם מבינים כי נדרש להם בית מגורים גדול יותר ונוח, אך בעת שהצורך עולה, בד"כ לזוג אין יכולת כלכלית לממן את העלויות עבור דירת מגורים או שמאידך, הזוג מעוניין לגדל את ילדיו באווירה כפרית, ואז הם פונים לפתרון הכלכלי הכי נגיש, קל ונח, ולוטשים את עיניהם לבניית בית שני בנחלה.

טוב, אז איך מבקשים מההורים לבנות בית בנחלה, בד"כ הילד המבקש לבנות את הבית בנחלה, איננו ילד יחיד ויש לו אחים נוספים, לעיתים האחים גם התחתנו וגם להם יש ילדים. אז איך פונים להורים ומבקשים לבנות את הבית בנחלה, כאשר ברור כי הדבר עלול לפתוח תיבת שרצים בין האחים, שכן כידוע, הבעיה העיקרית והמרכזית בסיפור שלנו היא, כי נכון להיום, ניתן לבנות בנחלה 3 בתים לשלושה דורות, בית ראשי לבעלי הנחלה, בית שני לילד מעל גיל 18 ובית שלישי לסבא וסבתא או לנכד נשוי ועד שהחלטה 979 של מועצה מקרקעי ישראל תאושר ובהתאם לנוסח שיאושר, כך הם פני הדברים.

הזוג אוזר אומץ בונה אסטרטגיה, מוצא את העיתוי הנכון ופונה להורים בשאלה שכל בעל נחלה נשאל או יישאל בעתיד:     "אבא ואמא היקרים, הבית בו אנו גרים קטן עלינו, אנחנו רוצים להתקדם בחיים לבית גדול יותר ואין לנו יכולת לממן דירה, אנחנו רוצים לגדל את הילדים במושב ולתת להם איכות חיים, האם נוכל לבנות בית בנחלה?"

בעניין זה יצויין, בטרם אמשיך בסיפור, כי נכון להיום, בהתאם להוראות בנק ישראל, נדרשים זוגות צעירים להעמיד 40% הון עצמי על מנת לקבל משכנתא מבנק ואף יש מגמה להעלות את ההון העצמי הנדרש ל- 50%. מציאות זו, סגרה את הדלת לדירה החדשה עבור זוגות צעירים רבים, אשר נסמכים על שולחן ההורים אף אחרי גיל 30, דבר אשר לא מקובל בעולם המערבי.   העובדות שלעיל, מחמירות את המצב של בעלי הנחלות, שכן זוגות שיכלו בעבר לרכוש דירה, יאלצו לעבור לגור אצל ההורים או לבנות בית בנחלה ולכך יש להיות מוכנים.    

דבר נוסף, במצב של שוק הנדל"ן כיום ובייחוד, נוכח עליות המחירים של הנכסים במושבים בכל הארץ, הגענו למצב בלתי נסבל, בו ילדים שגדלו במושב, לא יכולים לרכוש בית במושב על מנת לגדל את ילדיהם וגם עובדה זו, מאלצת את הילדים לפנות להורים ולבקש מהם את הפתרון.

השלב הרביעי של הסיפור הוא, שההורים האוהבים, מתלבטים רבות, מדברים עם הזוג הצעיר, עם הילדים האחרים ובמקרה הטוב, הדברים מסתדרים בין האחים והם מאפשרים לזוג לבנות את הבית בנחלה.

בבניית בית שני בנחלה, נחתם הסכם בין בעלי הזכויות לבין אגודת המושב והמינהל, כאשר ההטבה העיקרית היא, שהקרקע אינה עולה דבר לזוג הצעיר וכל שנותר הוא, להעמיד את המימון לבניית בית המגורים בנחלה.  בית מגורים של עד 160 מ"ר לא יחויב בדמי היתר למינהל ובד"כ הבתים נבנים בגודל זה או קטן ממנו.

הזוג הצעיר צריך להעמיד את המימון הנדרש לבית, העומד בממוצע על סך של כ- 800,000 ₪
עד 1,000,000 ₪. בשלב זה, הזוג יידרש לקבל הלוואה מבנק, שכן אין לו הון עצמי גבוה, וכאן מתחילות הבעיות. על מנת שבנק ייתן מימון לבניית הבית, יש לשעבד את הנחלה לטובת הבנק, שכן הבית שייבנה איננו נכס הניתן לשעבוד. ההורים הם בעלי הזכויות בנחלה והם יידרשו לחתום על כל המסמכים לטובת הבנק, על מנת לשעבד את הנחלה ויתחייבו כלפי הבנק לכל דבר ועניין כלווים ראשיים, החייבים בהחזרים החודשיים ובכל החובות הנלוות לכך.    

הילדים מבטיחים כי הם יעמדו בהחזרים החודשיים והבנק מאפשר כי הוראת הקבע בגין ההחזר החודשי תשולם מהחשבון של הילדים, כאשר ההורים הם האחראיים כלפי הבנק. בשלב זה, ההורים שביקשו לסייע לילדים ואפשרו להם לבנות בית בנחלה, מוצאים עצמם חייבים לבנק מאות אלפי שקלים, הנחלה משועבדת לבנק, כאשר הם בפנסיה, עם הכנסה חודשית מינימאלית והלחץ ניכר עליהם, שכן הם תלויים ביכולת הכלכלית של הילדים להשיב לבנק את ההלוואה במשך 15 - 25 שנה בממוצע.

משלב זה, הדברים יכולים להתפתח לכל כיוון, כאשר אני לא אתייחס לסיפורים בהם הכל עובר בשקט ובשלווה, שכן לצורך כך לא היה נדרש לכתוב חיבור זה, אלא שכעת אבקש לשתף את הקוראים, בסיפורים הרבים אשר הובאו לפתחי, בהם הדברים התפחתו לכדי משבר אמיתי במשפחה וזאת על קצה המזלג מפאת קוצר היריעה.

במקרה אחד, ההורים אשר התבגרו ונעזרו בילדים רבות, הסכימו ברגע אחד של חוסר שיקול דעת, ומבלי לשתף את הילדים האחרים, להעביר את הזכויות בנחלה ללא תמורה לילדים, כאשר הילדים נתנו את הבטחתם ולעיתים אף בכתב, כי הם יזונו ויטפלו בהורים עד סוף ימיהם. מהר מאוד, לאחר שהילדים הפכו לבעלי הזכויות בנחלה, מצאו עצמם ההורים זנוחים ובודדים, וכאשר הם נדרשו לסיוע רפואי או כספי או סיעודי, הילדים כבר לא היו שם עבורם והתכחשו לכל מה שהובטח. במצב זה, ההורים בגיל מבוגר, והנחלה שכעת הינה בידי הילדים, היתה כל עולמם והנכס הכלכלי והביטחון היחידי לעת הגיעם לגיל השלישי, לא יכולים למצוא את המקורות הכלכליים למימון כל ההוצאות היקרות, שלא לומר אם היו מבקשים לעבור לגור בדיור מוגן, מסיימים את חייהם בחרפה וסבל רב.    במקרה אחר, ההורים מצאו עצמם מול תביעה לפינוי הנחלה בטענות שונות ומשונות ונדרשו להתמודד עם הליך משפטי ארוך מתיש ויקר שהביא לסיום חייהם.     

במקרה נוסף וקיצוני עוד יותר, ההורים שהיו חולים, מצאו יום אחד שחפציהם נזרקו מהבית והמנעול בדלת הוחלף ואין להם מקום לגור. הם שכרו דירה קטנה ומעופשת וסיימו את חייהם בבושה ובצער רב. לאחר מות ההורים גילו האחים כי הנחלה הועברה ללא תמורה לאח שהתגורר בנחלה ופתחו במערכה משפטית כלפיו, בטענה כי הנחלה הועברה אליו כתוצאה מעושק, כפיה, כאשר ההורים היו תחת השפעה רעה וקיבלו החלטות שלא מרצונם וכאשר הם אינם מסוגלים לפעול בפעולות משפטיות. המערכה המשפטית הסתיימה לאחר מספר שנים, כאשר הנחלה נותרה בידי האח שהתגורר בנחלה, והמשפחה התפרקה לעד.

במקרה נוסף הזוג הצעיר אשר בנה את ביתו נכנס למצוקה כלכלית ונטל השבת ההלוואה לבנק עבר להורים המבוגרים. לאחר כשנה ההורים לא יכלו לעמוד בהחזר ההלוואה, הנושים החלו לדפוק על הדלת ובייחוד הבנק שאיים לממש את הנכס לצורך השבת ההלוואה. בסופו של יום הוגשה תביעה משפטית על ידי הבנק, הנחלה נמכרה וההורים נותרו עם סכום שהספיק להם לרכישה דירה בת 2 חדרים בשכונה בעיר. ההורים הגישו תביעה כנגד הילדים להשבת הנזקים שנגרמו להם, ובסופו של יום נפתח תיק הוצל"פ בו חויבו הילדים לשלם להורים 500 ₪ לחודש ואתם רק יכולים לתאר לעצמכם, שאת הנכדים אשר בגללם בנו הילדים בית בנחלה, הם לא ראו יותר עד סוף ימיהם.

במקרה נוסף, במשפחה בה היו שני ילדים, הילד אשר היה בחו"ל ולא שותף בהחלטה של ההורים לאפשר לאחותו לבנות בית שני בנחלה, נדהם לגלות כאשר הוא שב לארץ, כי אחותו גרה עם משפחתה בנחלה. האח התחתן ודרש לקבל זכויות שוות כפי שקיבלה אחותו. הדבר הביא לסכסוך קשה בין האחים ובין ההורים לאח, שכן לא ניתן היה לאפשר לו לבנות בית נוסף בנחלה. בסופו של יום האח שב לחו"ל, נולדו לו ילדים וההורים לא שמעו ממנו מאז וכמובן שלא ראו את הנכדים.

המקרים הם כה רבים ולא ניתן לתאר את כולם, אך דבר אחד עובר כחוט השני בין כל המקרים, אליו נדרשים בעלי הנחלות לשים לב, סיטואציה של בניית בית שני בנחלה גורמת לתפנית במשפחה ומייצרת חבית נפץ העשויה להתפוצץ במידה ולא מתייחסים אליה ברגישות הנדרשת בטרם עת. לפיכך, בטרם אתם נותנים את הסכמתכם לבניית בית שני בנחלה, בדקו ובררו היטב ביניכם לבין עצמכם, כי הדבר לא יביא סוף למשפחה, התייעצו עם אנשי מקצוע ונסו לבחון את כל הסיטואציות האפשריות אשר עשויות להתממש ובמקרה זה, יש לבחון את הדברים בהתאם לתסריטים הקשים ביותר.      

דבר חשוב נוסף, אל תעבירו את הזכויות בנחלה ללא תמורה לילדים בעודכם בחיים, במקרים רבים הנחלה הינה הנכס היחידי של החקלאי, והיא הביטחון הכלכלי עבורו בעת הגיעו לגיל זקנה. בעלי הזכויות בנחלה חייבים להישאר עם היד על העליונה, כך שהם יוכלו לעשות בנחלה כרצונם בכל סיטואציה שתתפתח בהתאם לצרכיהם.  אל תאפשרו לילדים לבנות בית בנחלה, בטרם תחתמו עימם על הסכם מפורט בו יוסדרו כל המצבים האפשריים וכן יובהר בהסכם במפורש, כי לילדים אין כל זכות בנחלה בשום מקרה!!!

במקרים בהם הילדים מקבלים הלוואה לבניית הבית, יש לבחון את דרישות הבנק במסגרת השעבוד שיוטל על הנחלה ולהסדיר נושאים אלה בין ההורים לילדים והבנק ובסיוע משפטי.  במסגרת ההסכם, יש לבחון את האפשרות לבצע פיצול ו/או הפרדת מגרש מהנחלה, עליו ייבנה בית המגורים השני ולהביא לכך, כי בזמן הקרוב, יתבצע הליך הפיצול והמגרש עליו בנוי בית המגורים יירשם על שם הילדים ויהווה נכס נפרד, עליו יירשם השעבוד שהיה רשום על הזכויות בנחלה ולהסדר זה יש להגיע עם הבנק בעוד מועד.

יצוין, כי בעת שנכתבו הוראות מועצת מקרקעי ישראל ביחס לבניית בית שני בנחלה, פני הדברים היו שונים מהיום ולא נלקחו בחשבון עובדות רבות המעסיקות משפחות רבות במושבים. החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר רבים ממתינים להכרעת בג"ץ בעניינה, מבטלת את הרצף הדורי (בית לבעל הזכויות, בית שני לבן ובית שלישי לנכד נשוי או לסבא וסבתא) ומאפשרת בנית יחידות דיור בחלקת המגורים לבעל הנחלה וקרובו. כמו כן, נקבעו בהחלטה 979 הוראות נוספות המבקשות להתאים את המצב המשפטי של הנחלות למציאות של היום.  לפיכך, בכל הסדר יש לקחת בחשבון את הוראות החלטה 979 ולהתייחס אליהן באפן ממוקד כך שההסדרים יהיו תואמים לרוח ההחלטה (כמובן כי הדברים יעודכנו בהתאם לנוסח שיאושר).

בעלי נחלות יקרים, לסיום אבקש לומר, כי אהבה לילדים הינה הדבר הטבעי והיפה ביותר, אך בשעה שאתם מבקשים לאהוב ולסייע לילדים, אתם נדרשים ללחום את המלחמה בין הרגש להיגיון ולקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבור המשפחה ולאחר שבחנתם את הדברים בצורה המעמיקה ביותר, על מנת למנוע בכייה לדורות.


* הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, מיסים והיטלים ובעסקאות וסוגיות במגזר החקלאי והכפרי, מושבים וקיבוצים.  
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי